[맞춤 재테크]분양받은 아파트 증여하려는데

완공뒤 프리미엄 붙으면 세금 늘어
주택 아닌 분양권상태 증여가 유리

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《서울 송파구 잠실동의 단독주택에 살고 있는 양모 씨(59)는 지난해 동작구 상도동에 있는 아파트를 분양받았다. 당초 상도동 아파트로 이사갈 계획이었지만 오랫동안 살던 동네에서 노후를 보내고 싶다는 생각에 단독주택을 다가구주택으로 신축해 그냥 살기로 했다. 계획이 바뀌니 6억 원에 분양받아 현재 계약금(6000만 원)과 중도금(2억4000만 원)을 낸 분양권이 고민이다. 높은 청약경쟁률을 뚫고 당첨된 아파트지만 이제는 부동산시장이 얼어붙어 거래가 안 되는 상황이다. 그렇다고 계약을 취소하자니 10%에 달하는 위약금이 부담스럽다. 양 씨는 회사원인 아들(33)에게 분양권을 증여할까 고민하고 있는데….》

상도동 분양권은 잔금을 치르고 등기를 마치면 권리가 아닌 주택이 된다. 이러면 양 씨는 1가구 2주택 보유자가 되기 때문에 그전에 아들에게 증여하는 게 유리하다. 2주택 보유자가 되면 양도소득세뿐만 아니라 재산세, 종합부동산세 등의 세 부담이 모두 늘어난다. 하지만 직장을 다니고 있는 아들은 소득이 있어 세대 분리가 가능하기 때문에 아들에게 증여하면 잠실과 상도동 주택이 각각 1가구 1주택이 된다. 이러면 처분할 때 양도세는 거의 내지 않을 수 있고 보유세 부담도 줄일 수 있다.

그렇다면 상도동 분양권은 언제 증여하는 게 가장 좋을까. 분양권도 아파트와 마찬가지로 증여가 가능하므로 양 씨는 지금 분양권 상태에서 증여하는 게 유리하다. 물론 양 씨가 현재까지 3억 원을 냈다고 증여하는 분양권의 평가액이 3억 원인 것은 아니다. 세법에서 분양권은 증여한 날까지 실제 낸 금액과 ‘증여일 현재 프리미엄 상당액’을 합한 금액으로 평가된다. 여기서 ‘증여일 현재 프리미엄 상당액’이란 부동산시장에서 불특정 다수 간에 분양권이 거래되면서 통상 붙는 웃돈이다. 당시 분양권의 거래 상황 및 가격 변동이나 면적 위치 용도가 같거나 비슷한 분양권이 거래된 사실로 평가한다. 그런데 지금처럼 프리미엄이 거의 없다면 증여할 분양권의 평가액은 납입금액인 3억 원으로만 계산되므로 양 씨의 아들은 증여세로 3960만 원만 내면 된다.

그러나 상도동 아파트가 완공되고 난 뒤 아들 명의로 등기하면 아들은 부동산을 증여받은 게 된다. 완공 이후 교통이나 주변 생활여건이 좋은 상도동 아파트가 1억 원 정도의 프리미엄이 붙어 7억 원에 매매된다고 가정해보자. 그러면 증여 재산가액은 7억 원이 되므로 아들은 1억2690만 원의 증여세를 내야 한다. 현재 상태의 분양권을 증여할 때보다 세 부담이 8700만 원 이상 늘어나는 것이다.

물론 분양권을 중도에 증여할 때 주의해야 할 것이 있다. 바로 증여 후 분양대금 납입에 대한 자금출처 조사다. 최근 국세청은 자금출처 조기검증시스템을 도입해 본인의 소득을 초과하는 부동산을 취득한 사례에 대해 자금출처 조사를 강화했다. 따라서 이에 대한 철저한 대비가 필요하다. 만약 아들이 7년 동안 직장생활을 하며 2억 원(세후)의 소득이 발생했고 앞으로 잔금을 치르기까지 1년 이상이 남아 추가로 5000만 원(세후)을 벌 수 있다고 가정해 보자. 앞으로 내야 ㄴ할 잔금은 3억 원인데 이 차액이 모두 증여로 과세될까. 다행히 취득자금 전부를 입증할 필요는 없다. 취득자금이 10억 원 미만이면 취득자금의 80% 이상만 밝히면 된다. 따라서 3억 원의 80%인 2억4000만 원의 자금출처를 소득으로 입증하면 된다. 따라서 양 씨 아들은 2억5000만 원의 소득이 있기 때문에 입증이 충분히 가능하다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정임수 기자 imsoo@donga.com