[맞춤 재테크]양도차익 큰 주택 절세전략

[1]배우자에게 우선 증여 → 6억원 공제 혜택
[2] 5년뒤 양도 → ‘증여금액=취득금액’ 적용

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서울 송파구에 살고 있는 권모 씨(63)는 집이 3채다. 잠실에 있는 아파트 2채는 1980년대 초에 취득해 30년 가까이 보유하고 있고 1채는 얼마 전 임대 수익을 노리고 다가구주택으로 새로 장만했다. 아파트 2채 가운데 하나는 현재 거주하고 있으며 다른 하나는 전세를 주고 있다. 그런데 2채 모두 보유 기간이 길어 양도 차익이 크다 보니 팔려고 해도 양도소득세가 너무 많아 고민이다. 양도세를 줄이기 위해 몇 달 뒤 결혼할 자녀에게 1채를 증여할까 하는데….

주택이 2채 이상인 다주택자는 양도 차익이 작은 주택을 먼저 팔고 양도 차익이 큰 주택을 마지막에 팔아 1가구 1주택 비과세를 받는 게 양도세 부담을 줄이는 데 가장 유리하다. 만약 주택 3채의 양도 차익이 각각 8000만 원, 2억 원, 7억 원이라면 양도 차익이 상대적으로 작은 두 주택을 먼저 양도하고 양도 차익이 7억 원으로 가장 큰 주택은 1주택 비과세를 받는 순서로 양도하는 것이다.

양도일 현재 주택을 3년 이상 보유했고 2년 거주 요건(서울)을 갖춘 가구주는 양도금액이 9억 원 이하면 세금이 아예 없고 9억 원을 초과하면 전체 양도금액에서 9억 원을 초과한 금액에 대해서만 일정 비율 세금이 과세된다. 게다가 10년 이상 장기 보유한 1주택자는 양도 차익의 80%까지 공제가 가능하다.

하지만 권 씨는 비슷한 시기에 2채를 취득해 양도 차익의 차이가 거의 없다. 또 2채 모두 오래 보유해 양도 차익도 크다. 이렇게 2채의 양도 차익이 모두 클 때 마지막에 양도하는 주택은 1주택으로 비과세돼 양도세 부담이 줄어들지만 먼저 양도하는 주택의 세금 부담이 문제다. 먼저 양도하는 주택의 양도세를 줄이는 방법은 없을까.

권 씨가 보유한 잠실 아파트의 현재 시세가 8억 원이고 취득할 당시 가격이 5000만 원이었다고 가정하자. 이 아파트를 양도한다면 양도 차익 7억5000만 원에 대해 약 2억4600만 원의 양도세를 내야 한다. 양도세 부담이 너무 크니 권 씨의 생각처럼 성인 자녀에게 증여한다면 3000만 원의 공제를 받아 약 1억5390만 원의 증여세를 내면 된다. 그리고 자녀가 1주택 비과세 요건인 3년 보유, 2년 거주를 한 뒤 9억 원 이하에 양도한다면 양도세는 없다. 하지만 이 경우에도 당장 납부해야 할 증여세 부담이 크다는 단점이 있다.

권 씨의 사례처럼 취득금액이 너무 낮아 양도 차익이 큰 경우에는 배우자 증여를 통해 양도세를 줄이는 방법이 효과적이다. 배우자에게 증여하면 6억 원까지 공제를 받을 수 있기 때문에 증여세 부담이 줄어든다. 거기다 증여받은 배우자는 증여 당시 금액을 양도 때 취득금액으로 적용받기 때문에 양도 차익도 감소한다.

예를 들어 8억 원짜리 아파트를 배우자에게 증여한다면 6억 원이 공제되고 나머지 2억 원에 대해 증여세 2700만 원이 부과된다. 증여받은 배우자가 5년 뒤 9억 원에 주택을 양도한다면 양도 차익은 1억 원이 된다. 만약 배우자가 3주택자로 60%의 세율을 적용받는다 하더라도 양도세는 5850만 원이 나온다. 일반세율로 과세된다면 양도세는 1922만 원이 부과된다. 부부는 항상 같은 가구로 간주되기 때문에 가구 분리된 자녀에게 증여한 뒤 양도할 때처럼 1주택 비과세는 받을 수 없지만 양도 차익 자체가 감소하기 때문에 양도세가 훨씬 줄어드는 것이다. 다만 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하면 양도세 계산 때 취득금액이 증여한 사람의 원래 취득금액(5000만 원)으로 계산되기 때문에 양도세 감소 효과가 없다는 점을 주의해야 한다.

이처럼 장기간 보유해 양도 차익이 너무 높은 경우 당장 양도할 게 아니라면 배우자 증여를 통해 취득금액을 높인 뒤 5년 후 양도하는 게 좋다. 세금을 줄이기 위해서는 장기간의 계획이 필요한 것이다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리= 정임수 기자 imsoo@donga.com