[이남수의 부자 부동산]2006년말 시세 비교해 하락폭 큰 대단지 주목

《이번 주부터 이남수 신한은행 부동산팀장의 ‘부자 부동산’ 칼럼이 매주 월요일 독자 여러분을 찾아갑니다. 필자는 건설사와 부동산신탁회사를 거쳐 신한은행에서 8년 넘게 고액자산가들의 부동산 자산관리를 돕고 있습니다. 그가 부동산 재테크 노하우를 독자들의 눈높이에 맞춰 공개합니다.》
주택경기 활성화를 위해 정부가 내놓은 8·29 부동산대책의 핵심 내용은 무주택자와 1가구 1주택자에게 한시적으로 총부채상환비율(DTI) 미적용, 다주택자 양도소득세 중과 완화 시한 2년 연장, 매입임대사업자 기준 완화 등이다. 당초 예상했던 것보다 큰 폭의 대책이 나오면서 향후 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 높지만 당장의 시장 분위기는 잠잠하다. 집주인들은 급매물을 거둬들이고 호가를 높이는 반면 매수자들은 관망을 지속하고 있다. 하지만 이번 대책이 매매심리에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되는 만큼 실수요자들은 향후 주택시장의 향방에 관심을 가질 필요가 있다.

일단 정부 의지와 무관하게 주택시장의 약세는 올해 하반기에도 지속될 것으로 보인다. 분양가 상한제를 피하기 위해 2007년 11월 대거 분양했던 아파트의 입주가 올해부터 시작돼 수도권에서만 무려 17만3000채의 입주물량이 쏟아져 나왔으며 이 중 9만 채가 하반기 입주 예정이다. 신규 입주 물량이 많아 전세금과 매매가격은 자연스럽게 약세를 띨 수밖에 없다. 하지만 내년부터는 공급 과잉문제가 어느 정도 해소될 것으로 보인다. 정부가 대출규제 완화를 한시적으로 내년 3월 말까지로 정한 것도 이 때문이다.

이 같은 상황에서 무주택자들은 언제 주택을 매입해야 하는지 고민스러울 수밖에 없다. 오랫동안 고액자산가의 자산관리 자문에 응해온 필자의 경험으로는 돈이 많지 않은 사람이 자산을 축적하기 위해서는 대출을 활용해 매입시점을 앞당기는 전략이 필요하다. 목돈을 묶어 놓아야만 자산을 축적할 수 있기 때문이다. 물론 재테크에 성공하려면 본인의 재무상황에 맞는 대출규모와 유망지역 선정, 매입가격, 구입시점 등의 철저한 사전분석이 필수이다.

그렇다면 내 집 마련에 가장 중요한 요소인 적절한 구입시점은 언제일까.

하반기 주택시장은 입주물량, 금리인상 등으로 약세를 보이겠지만 규제완화에 따라 매수심리가 회복되면서 주택가격이 바닥에 근접하거나 ‘무릎’권에 머물 가능성이 높다. 따라서 실수요자는 올해 4분기가 상대적으로 저렴하게 아파트를 구입할 좋은 시기라고 할 수 있다.

집을 고를 때는 주택시장의 변화 양상을 고려해 주관적 관점을 배제하고 객관성을 확보해야 한다. 그래야만 집을 구입하고 난 뒤 집값이 떨어지는 것을 막을 수 있다. 일본의 사례처럼 한국도 도심 집중현상이 가속화하고 지역별로 주택가격 차별화 현상이 심화될 것으로 예상되는 만큼 이른바 ‘버블세븐’ 지역 중 2006년 4분기와 비교해 가격 하락폭이 큰 대규모 단지들을 눈여겨볼 필요가 있다.

특히 학군이 좋거나 지하철 개통이 예정된 지역의 급매물을 주목해야 한다. 급매물이란 현재 시세보다 10% 이상 저렴한 물건을 말한다. 실거래가 명세를 참고하고 단지 내 중개업소를 지속적으로 방문해 급매물을 파악하는 게 좋다.

대출규제가 완화됐다고 해도 주택시장의 불확실성을 감안해 본인의 연간 소득 등에 비춰 무리하게 돈을 빌리는 일은 피해야 한다. 주택자금 대출은 대출금액이 많고 대출기간이 길기 때문에 보수적인 관점에 따른 의사결정이 필요하다. 향후 대출금리 인상 등을 감안해 대출금액의 규모는 주택가격의 30%, 매월 부담하는 원리금은 월 소득금액의 30% 이내가 적당하다.

이남수 신한은행 부동산팀장 hinamsoo@naver.com