[맞춤 재테크]2001년 7월 분양받은 타워팰리스 164.99m²형 팔면…

이달초 양도세 감면대상 판결… 농어촌특별세만 부과

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《 5년 전 경기 성남시 분당으로 이사 간 김모 씨(62)는 2001년 7월 8억 원에 분양 받은 서울 강남구 도곡동 주상복합아파트 타워팰리스를 처분하려고 한다. 그동안 멀어서 관리하기 힘들어 팔고 싶었던 참에 사겠다는 사람이 나타났다. 김 씨가 분양받은 타워팰리스는 51평형. 양도소득세 감면 대상에서 제외되는 줄 알고 있었는데 주변에서 감면받을 수 있다는 얘기도 한다. 어떤 말이 맞는지 궁금하다. 》
정부는 2000년 부동산 경기를 활성화하고 주택건설을 촉진한다는 목적으로 신축주택을 취득하면 양도세 감면 혜택을 줬다. 특히 2001년 5월 23일∼2002년 12월 31일에 취득한 주택은 수도권 신축주택을 비롯해 전국의 모든 주택이 감면 대상에 포함됐다. 다만 고급주택은 예외였다. 취득 시 전용면적이 165m² 이상이고 양도 때 실거래 가격이 9억 원 이상이면 고급주택에 해당돼 감면 혜택에서 제외됐다.

도곡동 타워팰리스 51평형이 논란이 된 것은 바로 발코니 면적을 전용면적에 포함해야 하느냐는 문제 때문이다. 타워팰리스 51평형의 전용면적은 164.99m². 당시 건축된 상당수 주상복합아파트가 양도세 혜택을 받기 위해 전용면적 165m² 이하가 되도록 설계됐다.

하지만 타워팰리스는 아파트 외벽을 커튼월(curtain wall·유리 등으로 만든 초고층건물용 비내력 칸막이벽)’ 공법으로 시공한 뒤 내부에 추가로 35.68m² 규모의 발코니를 만들었다. 일반 아파트의 발코니 면적은 서비스 면적으로 간주돼 전용면적에서 제외된다. 하지만 국세심판원은 일반아파트와 달리 타워팰리스 같은 주상복합아파트의 외벽 안에 있는 발코니는 전용면적에 포함해야 한다면서 양도세를 부과해야 한다고 판결해 논란이 일었다.

하지만 이달 초 대법원은 “건물 외벽 밖으로 돌출되고 개방돼 있던 발코니가 최근 내부 공간으로 만들어지고 있지만 발코니 면적을 전용면적에서 제외한다는 건축행정상의 관행이 계속 이어지고 있고 건축 관련 실무와 조세행정에서도 이를 그대로 받아들이고 있기 때문에 이를 인정해야 한다”고 판단했다. 따라서 도곡동 타워팰리스 51평형의 전용면적은 발코니 면적을 제외한 164.99m²이며 고급주택 기준인 165m²를 넘지 않으므로 양도세 감면 대상에 해당한다고 판결했다. 그러므로 김 씨가 도곡동 타워팰리스를 양도하면 취득한 날부터 5년간의 양도소득에 대해 양도세를 100% 감면받을 수 있다.

대법원 판례에 따라 김 씨가 해당 주상복합아파트를 23억 원에 판다면 양도차익 15억 원에 대해 내야 할 4억3887만 원(주민세 포함)의 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 김 씨가 해당 주택을 취득한 지 5년이 지났지만 5년이 지난 후 양도 때까지의 기준시가가 오히려 감소했기 때문에 과세되는 양도소득은 없다. 단지 감면되는 세액의 20%인 7979만 원의 농어촌특별세만 부담하면 된다.

이 밖에 신축주택 양도세 감면 혜택을 받기 위한 요건을 살펴보자. 먼저 취득 때는 물론이고 양도 때도 국내 거주자 요건을 충족해야 한다. 또 법에서 정한 신축주택 취득 기간 내에 주택을 취득해야 한다. 정책에 따라 신축주택 소재 지역도 계속 변했으므로 이를 확인해야 한다. 분양 신축주택의 취득은 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우로 개인으로부터 분양권을 매매, 증여, 상속받았다면 혜택을 받을 수 없다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정임수 기자 imsoo@donga.com