[이남수의 부자 부동산]오피스텔 임대수익률 서울＜경기, 강남＜강북

오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 부동산 시장에서는 중소형 주거시설을 상당 부분 대체하고 있다. 선호지역인 서울 강남, 마포, 광화문 일대의 오피스텔은 ‘직주(직장과 주거) 근접형’으로 대부분 주거용으로 이용되고 있다. 입주민의 주요 연령층은 20대에서 30대 중반이다. 하지만 인기지역은 매매가 상승과 고분양가로 시세차익과 임대수입의 두 마리 토끼를 잡기에는 어려운 형편이다.

따라서 오피스텔 투자 때는 투자목적을 명확히 해야 하고 투자기간도 감안해야 한다. 부동산은 기본적으로 환금성 제약이 있기 때문에 단기 투자자라면 수익률이 다소 낮더라도 매도할 때 잘 팔릴 수 있는 지역의 물건을 매수해야 한다. 오피스텔 투자에 성공하기 위해서는 향후 유망지역과 세무 관련 유의사항을 숙지할 필요가 있다.

오피스텔 투자는 풍부한 배후수요가 있는 지역을 선택해 안정적인 임대수입을 얻는 것이 성공의 지름길이다. 소형 평형은 임대수익률이 현재의 금리보다 2∼3% 높은 수준을 유지하고 있어야 레버리지 효과를 누릴 수 있다. 중대형 오피스텔은 자산가치 대비 임대수익이 소형 평형에 비해 낮기 때문에 자산가치가 증대될 수 있는 곳을 고르는 전략을 선택해야 한다.

그럼 어떤 지역이 앞으로 유망할까? 무엇보다도 업무시설이 밀집된 서울 강남, 광화문, 종로, 마포, 여의도 등 도심 내 역세권이나 대학가 주변이 공급량에 비해 임대수요가 많아 임대수익이 안정적이다. 다만 최근 2, 3년간 매매가격이 많이 올라 임대수익률이 5%대로 낮아져 투자 메리트가 많이 낮아졌다.

그리고 지하철 개통 등 교통 상황이 크게 개선되거나 상암, 용산, 잠실 등 초고층 건물 신축 등 업무시설이 크게 늘어나는 지역이다. 업무용 수요가 크게 늘어나는 지역은 인근 소형 임대수요가 크게 증가하기 때문이다. 안정적인 임대수익이 목적이라면 도심권이나 강남권보다는 개발호재가 있거나 상대적으로 매매가격이 저렴한 강북과 신도시로 눈을 돌려야 할 것이다. 일반적으로 임대수익률은 서울보다는 경기, 인천이 상대적으로 더 높게 형성된다.

오피스텔은 건축법상 업무용 건물로 분류되지만 세법상으로는 실제 용도에 따라 분류된다. 주거용으로 사용한다면 주택으로 보고 업무용으로 임대를 놓거나 직접 사업을 할 목적이라면 상업용 건물로 본다. 예를 들어 기존 1주택자가 오피스텔을 매입해 임대할 때 세입자가 오피스텔에 전입신고를 하고 사용한다면 2주택자에 해당돼 향후 매도 때 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 그러나 업무용으로 임대를 놓는다면 주택이 아니므로 양도세 중과대상에는 해당되지 않지만 보유 때는 부가가치세 및 종합소득세를 납부해야 한다.

오피스텔을 분양받게 되면 건물분 분양가의 10%(분양대금 기준 약 7%)에 해당하는 세금계산서를 수수하고 부가가치세를 부담한다. 이때 분양계약일로부터 20일 이내에 분양계약서상의 계약자 명의로 일반 과세자로 사업자등록을 하면 부가가치세 매입세액을 환급받을 수 있다.

오피스텔을 업무용으로 임대할 때는 임대료 공급가의 10%에 해당하는 부가가치세를 임차인에게 징수한다. 이때 임차인은 납부한 부가가치세를 매입세액으로 공제받을 수 있다. 임대소득이 발생하면 부동산 임대소득에 대한 종합소득세를 매년 5월 31일까지 신고 및 납부해야 한다. 오피스텔을 주거용으로 쓰거나 임대한 경우에는 부가가치세가 면세되므로 부가가치세를 신고하고 납부할 의무는 없다.

오피스텔을 매입해 임대사업을 할 때는 주택임대사업이 아니라 일반임대사업에 해당한다. 매입한 오피스텔이 주거용 오피스텔, 즉 주택으로 간주돼도 임대주택법상의 임대사업자에는 포함되지 않는다. 임대주택법상 ‘매입임대사업자’는 일반 주택, 다가구, 다세대, 연립 및 아파트 등을 취득해서 임대사업을 하는 경우에만 해당하기 때문이다. 따라서 취득, 등록세와 재산세 면제 또는 감면, 양도세 중과배제 등 매입임대사업자의 세제혜택이 없다.

이남수 신한은행 부동산팀장 hinamsoo@naver.com