“분양가 상한제 시행 앞서 과잉공급… 서울-수도권 주택가격 하락 부추겨”

금융연구원 진단

금융연구원은 서울과 수도권의 주택가격 하락이 수요의 구조적인 변화에 공급이 제대로 대응하지 못해 빚어진 결과라고 진단했다.

장민 연구위원은 5일 ‘최근 부동산 시장 부진 원인 및 시사점’ 보고서를 통해 “가계부채 누적, 금리인상 가능성, 주택보유 수익률 하락 등이 주택가격 하락의 주요 요인으로 작용하고 있다”고 분석했다.

가계신용 잔액은 6월 말 754조9000억 원까지 늘어났고 전국 2인 이상 가구의 이자비용은 소득의 2.2%를 차지해 2003년 통계청 조사 이후 최고치를 기록한 상태라고 장 연구위원은 설명했다. 이어 장 연구위원은 이처럼 가계 빚과 이자비용이 늘고 주택 수익률이 하락하는 가운데 장기적으로는 베이비붐 세대의 은퇴와 인구 고령화 등이 겹치면서 전반적인 주택 수요가 감소할 가능성이 있다고 전망했다.

그는 주택 수요가 많은 35∼54세 인구 추이와 주택가격의 상관관계를 제시한 뒤 “우리나라도 일본처럼 주택시장 수요에 구조적인 변화가 생길 수 있다”고 전망했다.

또 공급 측면에서는 3인 이하 가구가 증가하는데도 중대형 위주로 주택을 지었고 분양가 상한제 시행에 앞서 건설사들이 주택 공급시기를 앞당기는 등 수급 괴리 현상을 부추겼다고 지적했다.

그는 “금융규제 완화 등 주택 수요를 늘리려는 정책은 향후 가격의 ‘거품 붕괴’로 이어질 수 있다”며 “서민용 공공주택과 소형 위주로 공급을 늘리면서 부실 건설사 구조조정을 통해 수요에 맞게 공급이 조정되도록 유도해야 한다”고 주문했다.

조은아 기자 achim@donga.com