[이남수의 부자 부동산]주택임대사업? 집값 크게 떨어진 1기 신도시 노려라

저금리 시대에는 세금감면 혜택이 크고 안정적인 수익과 자산가치 상승을 기대할 수 있는 주택임대사업을 눈여겨볼 만하다. 8·29 부동산 대책 중 주택임대사업에 대한 세제지원 요건이 크게 완화되면서 주택임대사업 환경이 많이 좋아졌다. 최근 아파트 값은 크게 하락한 반면에 전세금은 강세를 보이고 있다. 따라서 투자자의 초기부담이 줄어들어 주택임대사업을 하기에 좋은 시점이 찾아왔다. 또 소형주택은 전세에서 점차 월세로 전환되는 추세이다. 주택임대사업의 성공 포인트는 세제혜택에 대한 이해와 유망지역 선정이다.

매입임대사업의 세제완화 대상 지역은 서울을 제외한 수도권(경기, 인천)뿐이다. 기존에는 전용면적 85m² 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 했지만 지난달 20일부터는 3채 이상을 7년 이상만 임대하면 된다. 대상 주택의 공시가격은 3억 원 이하에서 6억 원 이하로 높아졌다.

주택임대사업의 가장 큰 세제혜택은 양도소득세 중과 완화와 종합부동산세 비과세다. 양도세 중과 완화 조건은 시군별로 적용되지만 종합부동산세는 동일한 ‘광역시’나 ‘도’ 내에서 비과세가 된다. 예를 들어 경기 성남시에 임대주택이 3채 있으면 양도세를 비과세 받을 수 있지만 성남시 2채와 용인시 1채 등 3채를 가지고 있으면 매도 때 양도세가 중과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 하지만 같은 경기도에 해당되기 때문에 종합부동산세는 비과세된다. 다만 2012년까지는 한시적으로 다주택자에 대한 양도세가 중과되지 않고 일반 양도소득세율(6∼35%)을 적용한다.

이 같은 세제혜택을 받기 위해서는 임대주택 취득 후 30일 이내에 관할 시군구에 임대사업자로 등록해야 한다. 또 임대주택 취득일로부터 2개월 이내에 소유권이전등기를 해야 한다. 만약 취득일로부터 5년 이내에 주택을 임대 외의 용도로 사용하거나 매도하면 감면 세액을 추징당한다. 임대사업자등록 대상 주택은 아파트, 연립, 다세대 등 공동주택에만 해당되고 단독주택으로 분류되는 다가구주택과 업무용 시설인 오피스텔은 제외되므로 유의해야 한다.

주택임대사업은 크게 임대수익과 양도차익을 얻는 것을 목표로 하지만 두 마리 토끼를 다 잡기는 어려운 상황이므로 자산가치 상승에 비중을 두고 대상 지역과 대상 아파트를 선정할 필요가 있다. 임대주택의 대상 물건 선정 때 고려해야 할 중요 사항이 몇 가지 있다. 첫째, 매매가 대비 전세금 비중이 높은 지역을 선택해야 한다. 전세금 비중이 높은 지역은 임대수요가 많기 때문이다. 둘째, 매매가가 저렴한 주택이 향후 가격상승률이 높다. 셋째, 도심 접근성이 용이한 지역이 좋다. 수도권은 지하철이 연결되는 곳이 필수이다. 넷째, 중대형보다는 소형 평형이 임대사업용으로 적당하다. 임대사업용으로는 규모가 작으면 작을수록 좋다.

주택임대사업에서 가장 중요한 요소는 안정적인 임대수요다. 대학가 주변이나 대중 교통망이 잘 정비된 지역을 선택하면 좋지만 보통 매매가가 높기 때문에 투자수익은 높지 않다. 유망지역으로 주목할 만한 곳은 주택가격이 크게 하락한 1기 신도시 지역이다. 경기 성남시 분당이나 고양시 일산은 지하철 등 대중교통이 편리하고 기반시설이 잘 정비돼 있기 때문이다. 분당의 서현동 정자동 주변지역, 개발호재가 많은 일산 호수공원 인근 지역과 2015년 개통 예정인 분당선 연장선상의 역세권 소형아파트가 투자 1순위 대상이다. 신도시 아파트는 1990년대 초반 입주한 단지로 노후 아파트가 대부분이어서 장기 보유하면 리모델링 추진 등으로 자산가치 상승을 기대할 수 있다. 주택임대사업은 장기 투자이므로 반드시 여유자금을 가지고 접근해야 하며 무리한 대출은 피하는 것이 좋다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com