[이남수의 부자부동산]수도권 입주 물량 내년 대폭 감소

하락세 진정 가능성 ‘역발상’ 필요하다

8·29부동산대책 발표에도 불구하고 주택시장이 여전히 약세를 보이고 있다. 또 베이비붐 세대의 은퇴, 가계부채, 대내외 경제상황 등의 영향으로 부동산시장이 위축돼 어느 해보다도 불확실성이 높아졌다. 따라서 과거처럼 단기투자로 부동산 투자에 성공할 수 있는 가능성은 낮아졌다. 향후 부동산 투자는 다양한 규제로 인해 단기보유보다는 장기보유를 전제로 상대적으로 저평가되고 미래가치가 높은 부동산에 투자해야 한다. 또 변동성 확대, 상품별 양극화, 차별화 등의 현상이 벌어지므로 이를 고려해야 한다.

첫째, 투자시기의 결정이다. 최근처럼 부동산시장이 약세를 보이는 상황에서 어느 시점에 회복 또는 상승국면으로 진입할 것인지에 따라 투자 타이밍은 달라질 수 있다. 주택시장은 다양한 요인에 따라 결정되지만 내년부터 수도권의 입주물량이 대폭 감소하기 때문에 주택가격의 하락세는 진정될 가능성이 높다. ‘동트기 전 새벽이 가장 어둡다’라는 격언처럼 역발상의 사고가 필요한 시점이다. 베이비붐 세대의 은퇴 시작으로 노후 대비 차원에서 매월 안정적으로 월세를 받을 수 있는 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 매우 높은 상황이다. 시중의 유동자금이 넘쳐나고, 대체투자처가 없는 상황에서는 소액투자가 가능한 수익형 부동산시장은 강세가 지속될 것으로 보이기 때문에 기다리지 말고 선점하는 전략이 필요하다.

둘째, 투자의 안정성과 환금성이다. 부동산은 투자규모가 크기 때문에 실물경기가 하강국면이거나 부동산시장이 침체기일 때는 가격에 상관없이 거래가 되지 않아 자금이 필요한 시기에 매각을 통한 자금 회수가 어려울 수 있다. 상대적으로 거래금액이 작고 선호되는 지역의 부동산이라면 자금 회수가 빠르지만 인기지역이 아닌 경우 장기간 매도를 못할 수도 있다. 그러므로 부동산의 입지가 선호지역일수록 투자의 안정성과 환금성이 높은 것이다. 인기지역 내 부동산은 시장 침체기에 가격 하락폭이 작고, 상승국면 시 가장 먼저 상승하는 특징을 가지고 있다.

셋째, 투자목적이다. 부동산 투자수익은 자본이득과 임대수익으로 구성된다. 이는 부동산시장 상황, 지역, 종류 등에 따라 그 비중이 달라지므로 어느 측면에 중점을 둘 것인지에 따라 투자대상과 금액이 변할 수 있다. 최근에는 수익형 부동산가격이 급등함에 따라 임대수익률이 낮아져 의사결정을 하기에 어려운 상황이다. 개인의 투자성향에 따라 다르겠지만 투자수익을 극대화하는 최선의 전략은 개발호재가 있는 지역 내의 저평가된 부동산을 매입하는 것이다. 예를 들어 입지는 좋으나 임차인 구성에 문제가 있어 임차인 재배치를 통해 임대가를 인상할 수 있는 부동산, 리모델링을 통해 자산가치가 증대될 수 있는 부동산 등이다.

넷째, 투자자금의 규모다. 여러 매물을 살펴보면 마음에 드는 물건은 보유자금에서 20∼30%를 초과하는 경우가 대부분이다. 이런 경우 인기지역이냐 비인기지역이냐에 따라서 대출규모를 달리할 필요가 있다. 인기지역에 있는 부동산이라면 월세 받는 한도 내에서 대출을 받고 매입하면 레버리지 효과를 누릴 수 있다. 반면 비인기지역에 있다면 보수적으로 의사결정을 해야 한다.

다섯째, 지역선정이다. 세계적으로 도심 집중화가 발생하고 있다. 따라서 지방보다는 수도권, 수도권 중에서는 서울지역의 투자를 고려하는 것이 좋다. 마지막으로 부동산에 관한 현황, 권리, 가격 등 분석을 토대로 투자의 적합성을 판단해야 한다. 투자의 목적이나 조건에 적합한 부동산으로서 이용가치가 높고 규제가 적은 부동산을 선정해야 한다. 부동산 투자는 위험을 적절히 관리하면서 어떻게 수익률을 제고하느냐가 성공의 지름길이다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com