[이남수의 부자 부동산]도시형 생활주택 투자?

2040인구비율 높은 서울 관악-송파 노려라

최근 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대들은 안정적인 노후생활을 위한 투자에 관심이 많다. 특히 보유한 자산규모로 상가 등을 매입하는 것은 불가능한 이들이 최근 상대적으로 싼 ‘도시형 생활주택’ 투자를 고민하고 있다.

지난해 4월 도입된 도시형 생활주택은 ‘도시지역에 건설하는 150채 미만의 국민주택 규모에 해당하는 주택’을 말한다. 이는 단지형 연립, 단지형 다세대, 원룸형 등 3가지로 나뉜다. 도시형 생활주택의 등장은 1∼2인 가구의 증가, 소형주택의 공급 감소 등이 배경이다. 수도권을 중심으로 뉴타운 등 개발사업이 본격화되면서 소형주택이 지속적으로 사라짐에 따라 수요는 더 커질 것으로 예상된다. 여기에 전·월세난이 도심권에서 더욱 가중되는 점도 도시형 생활주택의 인기 요인으로 꼽힌다. 관심을 가진 투자자들은 투자지역, 분양가 그리고 세제상 유의사항을 충분히 숙지해야 한다.

원룸임대의 주요 수요층을 20대 후반∼40대 초반으로 볼 때 서울시의 해당 인구는 약 385만 명으로 추산된다. 구별로 살펴보면 관악과 송파구가 6% 수준으로 가장 비율이 높고 이어 노원, 강남, 강서, 성북구 순이다. 최근 분양됐거나 분양 예정인 물건들이 관악구 일대에 집중된 것은 수요층과 관련돼 있다. 관악구는 지하철 2호선을 통한 교통이 편리하고 여의도, 강남 등과 인접해 직주근접성향을 지닌 젊은이들이 선호하는 지역이다.

임차인들이 원룸을 선택할 때 가장 중요하게 생각하는 것은 지하철 등 교통여건과 임차가격이다. 따라서 분양받으려는 물건이 지하철역에서 걸어서 5분 이내이고 투자수익률이 대출을 끼지 않고 최소 6% 이상인 물건에 관심을 가져야 한다.

세제 부분도 반드시 체크해야 한다. 서울시는 공시가격 3억 원 이하, 85m² 이하 주택 5채 이상을 10년간 임대하면 취득·등록세 비과세 등의 각종 세금 혜택이 있다. 하지만 양도할 때는 해당되지 않는다. 1주택자가 주택임대사업을 하려고 도시형 생활주택을 5채 분양받았다면 기존 주택 매각 때 양도소득세 비과세 요건(3년 보유, 2년 거주)을 충족했더라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 한 채만 분양받아 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택을 양도한 것으로 보아 양도세가 비과세된다. 한시적으로 2012년 말까지 취득하는 주택에 대해 양도세 중과가 면제되지만 장기보유특별공제는 적용받지 못한다.

도시형 생활주택은 장기간 보유하는 임대상품으로 시세차익보다는 안정적으로 수익을 희망하는 이들에게 적당한 상품이다.

소형원룸 주택시장은 고시원, 도시형 생활주택, 오피스텔 등이 서로 경쟁관계에 있다. 상품별로 입지, 수익률 및 관리문제 그리고 세제혜택 등 장단점이 다르기 때문에 본인의 재무상황과 투자금 회수기간 등을 고려해 투자해야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com