[이남수의 부자 부동산]부동산 침체기엔 쇼핑몰-전문상가 투자 피해야

베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴하기 시작하면서 노후를 위한 재테크는 선택이 아니라 필수가 됐다. 은퇴 후 재테크를 할 때 기획부동산업체 등의 꼬임에 빠져 퇴직금 전부를 잃는 사례를 종종 보게 된다. 일단 투자 수익을 정기예금의 2, 3배 이상 제시하는 곳은 주의해야 한다. 공격적인 투자는 반드시 그만큼의 위험(리스크)을 수반하기 때문이다.

대기업에 25년 동안 근무하고 퇴직한 박모 씨는 퇴직한 후 마땅한 수입이 없어 퇴직금으로 부동산을 매입해 운영하는 방안을 고려하고 있다. 여유자금과 퇴직금을 합한 금액이 4억 원 정도로 이 중 생활비 등 긴급자금을 제외한 3억 원이 투자 가능금액이다. 박 씨는 이 자금을 어떻게 투자해야 할까.

퇴직금 등 여유자금을 가지고 부동산에 투자할 때는 향후 투자금의 안정적인 회수를 고려해야 한다. 단기 수익률이 높은 상품보다는 언제든지 매도 가능한 상품을 선택하는 것이 좋다. 따라서 상품의 입지와 경쟁력 있는 매입가격이 중요하다. 소액으로 투자가능한 상품은 오피스텔이다. 입지에 따라 차이가 나지만 3억 원이면 오피스텔 2, 3채를 살 수 있다. 지난 2, 3년간 가격이 많이 올라 지역과 대상을 잘 골라야 한다. 인근 오피스텔의 공실률과 월세 수준, 회전율 등 사전 시장조사가 필수다. 이때 수익률은 6, 7% 수준으로 보증금을 제외한 월세 수입은 약 150만 원이다. 사업자로 등록해 부가가치세를 돌려받아도 취득세와 등록세(4.6%), 세무사 대행료, 중개수수료 등을 떼면 업체가 제시하는 수익률에 미치지 못할 수가 있으므로 주의해야 한다. 또 보유기간에 부가세 및 종합소득세를 내야 하고 국민연금 및 건강보험 납부액이 많아질 수 있다. 최근 강남 일대에서 분양되는 오피스텔은 분양가가 너무 비싸 투자에 신중해야 한다. 요즘 인기가 있는 도시형 생활주택은 구조면에서 오피스텔과 별 차이가 없지만 세금 등은 차이가 많아 매입 전에 반드시 전문가와 협의해야 한다.

여유자금이 5억∼10억 원이라면 역세권이나 주택 밀집지역의 상가건물과 원룸 신축, 상가투자를 고려할 수 있다. 상가건물의 저층부인 1, 2층은 근린생활시설로, 상층부는 원룸이나 소형 오피스 월세로 임대하는 방식이 안전하다. 낡은 단독주택이나 다가구주택을 매입해 원룸주택을 신축하는 것도 좋은 방법이다. 이때 투자 대상지는 대학가, 대형 종합병원 주변, 역세권 인근이다. 원룸주택은 소형으로 지을수록 수익률이 높다. 다만 임대기간이 단기가 많아 건축주가 상층부에 살거나 인근 지역에 있어야 관리하기 좋다. 상가 등을 분양받을 때는 인근 지역의 개발 가능성과 분양가 수준 등 다양한 정보를 비교해야 한다. 분양사무실에서 제시하는 말이나 수익률만으로 평가해서는 안 된다. 대부분 분양할 때는 보증금을 전부 월세로 전환해 수익률을 계산하는 데다 근거 없이 부풀려 놓기도 하기 때문이다.

상가 투자는 적어도 500채 이상의 아파트 단지 내 상가투자가 안정적이다. 업종에 따라 층과 입지 차이가 있지만 아파트 주출입문에 가까운 곳이 좋다. 또 대단위 배후상권이 있는 택지지구 내 근린상가도 관심을 가질 만하다.

부동산 침체기에는 대형 쇼핑몰이나 전문상가의 분양에는 되도록 투자하지 않아야 한다. 대규모 상가는 실물경기에 직접적으로 영향을 많이 받는다. 노후를 대비한 부동산 투자에서 가장 중요한 점은 보수적으로 안전한 상품에, 투자금액도 여유자금을 일부 남겨 놓아야 한다는 점이다. 투자수익을 높이기 위해 일정부분 대출을 끼고 투자할 때 대출금리가 오르면 언제든 여유자금으로 대출금 일부를 상환할 수 있어야 한다. 지나치게 레버리지 효과를 보려고 무리하면 안 되고 시행사가 개발을 전문적으로 많이 해본 회사인지, 재무상태 등은 견실한 회사인지도 살펴야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com