[이남수의 부자 부동산]땅에 관심? 적어도 5년투자는 기본

최근 토지시장은 주택시장 침체의 영향으로 거래량 감소와 함께 가격이 약세를 보이고 있다. 과거에는 주택시장이 침체되면 반사이득으로 토지시장이 좋았으나 최근에는 동조화 현상을 보이고 있다. 토지가격은 금융위기 이후 회복세를 보이고 있으나 여전히 낮은 수준이다. 특히 수도권의 가격 하락폭이 크고 거래도 부진한 상태다.

반면, 지방 중 개발재료가 있는 일부 지역은 국지적으로 상승세를 보였다. 전국 토지거래량은 지난해부터 감소 추이가 지속되고 있다. 수도권은 2010년 상반기 거래량이 소폭 증가했으나 하반기 들어 3분기까지 거래량이 10% 이상 감소했다. 지방은 대구, 광주의 감소세가 컸으나 부산, 대전은 소폭 증가했다.

11월 3일 국무총리가 국회 대정부질문 답변에서 “지가가 안정 상태에 들어갔다고 판단되면 수도권 토지거래허가제 해제 등의 조치를 취하겠다”고 밝힌 만큼 현재 묶여 있는 수도권 토지거래허가구역 5000km²가 풀릴지에 관심이 쏠린다. 수도권에서 자연보전권역인 가평 이천 여주 양평 옹진 연천을 제외한 서울 인천 경기 지역 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 수도권의 토지거래허가구역이 해제될 경우 동탄2신도시, 하남 미사지구 인근 지역인 화성 평택 용인 광주 등에 토지보상금 및 유동자금이 몰려 거래가 늘어나고 지가가 상승할 가능성이 크다. 보금자리주택과 2기 신도시 추진으로 올해와 내년에 걸쳐 사상 최대인 30조∼40조 원의 토지보상금이 지급될 예정이기 때문이다.

국토해양부에 따르면 참여정부 시절 토지보상금의 40∼50%는 인근 지역의 부동산에 재투자됐다. 반면에 한국토지주택공사(LH)의 부채가 100조 원이 넘어 하루 이자만 110억 원을 부담하고 있다. 이에 138개 신규 사업지구의 사업 착수가 전면 중단됐고, 276개 진행사업 중 상당수도 보상이 중단되고 사업이 취소될 수 있어 토지시장에 부정적인 요소다. 토지시장에 호재와 악재가 공존해 수요자 우위의 시장이 형성되고 있다.

따라서 토지투자자는 급매물을 노린다면 상대적으로 낮은 가격에 매수할 수 있는 좋은 기회다.

토지시장의 유망 지역은 개발호재가 있거나 토지이용규제의 완화, 교통망 개선 등이 예상되는 지역을 들 수 있다. 유망 투자지역은 제2경부고속도로, 제2영동고속도로, 보금자리주택 인근 지역, 4대강 정비사업지구, 경춘선 복선전철, 새만금 주변 지역 등을 들 수 있다. 광주와 하남은 제2경부고속도로의 수혜지역이다. 고속도로가 개통되는 지역의 경우 나들목이 들어서는 곳에 투자해야 한다. 여행, 레저 수요가 늘어나면서 환경이 뛰어난 남해안 일대와 제주도를 주목할 필요가 있다.

토지는 다른 부동산 상품과 달리 가격의 비공개성이 강해 인접 필지라도 매입가격이 상당한 차이를 보이는 경향이 있다. 또한 법적 제약요소가 많고 매매 절차나 중개가 투명하지 않아 많은 주의를 기울이지 않으면 큰 손해를 보기도 한다.

토지 투자에 성공하려면 첫째, 토지등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원을 발급받아 법적 규제사항을 반드시 체크해야 한다. 둘째, 현장을 방문해보고 현장이 지적도와 일치하는지 확인해야 한다. 또 시군구 지적과에 향후 개발계획, 도로 개설 등을 확인하는 것이 중요하다. 셋째, 매입 목적을 명확히 해야 한다. 전원주택을 건축할 목적으로 토지를 구입한다면 건축 가능한지, 농지전용허가 지역에 해당하는지, 상수도보호구역에 편입되는지 등을 확인해야 한다. 넷째, 투자기간에 따라 투자처가 달라질 수 있다. 토지투자는 다른 부동산 상품과 달리 장기투

자다. 적어도 5년 이상의 투자가 기본이라고 할 수 있다. 따라서 투자기간을 2∼3년으로 생각한다면 가격이 다소 비싸더라도 개발이 가능한 용도지역의 토지를 구입하는 것이 현명하다. 반면 장기투자라면 개발예정지 주변 지역에 관심을 갖는 게 좋다. 다섯째, 무엇보다도 입지 여건이 좋은 곳이 투자수익률이 좋다. 부동산 가격은 다른 어떤 요소보다도 중요한 것이 입지다. 현재보다도 향후 교통이나 입지 여건이 개선돼 도심의 접근성이 좋아지는 곳을 선택해야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com