[이남수의 부자 부동산]“이참에 집사?”… 전세금 비율 어느 정도면 마음 움직일까

올해 주택시장의 가장 큰 특징은 전세시장의 강세라고 할 수 있다. 8월 말부터 서울 도심권의 중소형 물건 부족과 전세가격 급등으로 전세난이 시작됐다. 불과 2년여 전인 2008년 가을부터 2009년 초까지와는 정반대의 상황이다. 당시는 전세금이 떨어져 집주인들이 세입자에게 전세금을 반환하지 못하는 ‘역전세난’이 문제였다. 전세난과 역전세난은 왜 반복될까. 또 전세금의 강세는 매매가 상승의 전조라고 볼 수 있을까.

2010년 전세시장은 수도권뿐만 아니라 지방까지 강세를 보였다. 전국이 6.91% 올라 지난해(7.95%)에 이어 상승세를 이어갔다. 지역별로는 서울이 5.81%, 신도시 5.56%, 인천과 경기도는 6.4% 상승했다. 다만 수도권에서도 서울 강북구, 경기 고양시, 파주시 등 입주물량이 집중된 지역은 마이너스를 기록했다. 지방은 대전(14.59%), 부산(13.7%), 경남(13.66%) 등에서 입주물량 부족으로 큰 폭의 상승세를 기록했다.

결과적으로 매매가격에 대한 전세금의 비율인 전세가율은 56.8%로 2006년 5월(56.8%) 이후 최고 수준을 기록했다. 주택가격이 지속적으로 상승하는 국면에서는 주택 소유주는 전세금이 낮아도 양도차익을 기대할 수 있기 때문에 전세금은 비교적 안정적으로 유지된다. 반면 주택가격의 약세가 지속되면 전세금은 상승하는 경향을 보인다. 저금리가 지속되는 상황에서 주택 소유주들은 주택가격이 하락할 경우 전세보증금을 인상하거나 반월세로 전환하려는 수요가 늘어나기 때문이다. 또 입주물량 증가 등으로 전세금이 하락할 경우 기존 세입자에게 전세보증금을 반환하지 못하는 ‘역전세난’이 발생한다. 전세난과 역전세난은 주택 수급의 불일치로 생기는 현상으로 매매가격이 하락하는 국면이 되면 반복할 수밖에 없어 서민들의 주거안정을 해치게 된다.

내년 전세시장은 어떻게 전개될까. 수급을 보면 답을 찾을 수 있다. 올해 전국의 입주물량은 29만5863채로 지난해보다 1만2000여 채 증가했다. 특히 분양가상한제 회피물량이 수도권에 집중돼 매매가 약세의 원인이 됐다. 내년 전국의 입주 예정물량은 19만 채로 올해보다 약 35% 감소할 것으로 예상돼 내년 전세시장 강세는 지속될 것으로 보인다. 특히 서울 강남지역의 공급량이 급감해 전세난이 장기화할 가능성이 있다.

특히 올해 사업성이 떨어져 추진속도가 부진했던 재건축 재개발사업이 2011년부터 본격적으로 추진될 경우 기존 주택의 멸실로 인한 이주 수요가 늘어나기 때문에 도심의 중소형 아파트 전세금 상승 및 전세난은 심화될 가능성이 크다. 그렇다면 전세난이 매매가 상승의 전조라고 볼 수 있을까. 논란이 많지만 수도권의 경우 전세금 상승이 길어져 현재 40%대인 매매가 대비 전세가율이 50% 이상 되면 전세 수요자들이 매매수요로 전환할 가능성이 높아진다. 결국 전세금 상승은 주택 수요자들의 매수심리를 자극해 매매가 상승으로 이어질 수 있다.

정부는 전세시장 대책의 일환으로 도시형 생활주택의 규제를 완화해 공급을 대폭 늘리겠다고 발표했다. 하지만 미봉책에 불과하다. 도시형 생활주택으로 공급되는 물량의 80% 이상이 전용면적 20m²인 원룸형으로 전세난의 근본적인 대책이 될 수 없기 때문이다. 미분양주택을 매입해 임대주택으로 공급하는 등 공공임대주택을 늘리고 민간임대시장을 활성화하는 것이 전세난의 해법이다.

이남수 신한은행 부동산팀장· ns22@shinhan.com