[이남수의 부자 부동산]내년까지 연장된 각종 부동산 稅혜택, 이참에 증여 어떨까

부동산시장의 침체가 지속되면서 부동산 관련 제도 및 세제혜택이 많이 신설되거나 연장되고 있다. 특히 부동산 세제 완화는 절세에 효과적이어서 잘 활용할 필요가 있다.

지난해 8·29 부동산 대책에서 다주택자 양도소득세 중과 완화제도의 일몰시한이 2012년 12월 31일까지 2년 연장됐다. 양도세 중과 완화는 2주택 보유자에게 50%, 3주택 이상 보유자에게 60%의 세율로 중과세를 하던 것을 기본세율(일반세율 6∼35%)로 낮춰주는 제도다. 또 이 기간에 취득(분양 포함)하는 주택도 일반세율을 적용한다.

따라서 다주택자는 주택경기가 살아나는 시점에서 보유가치가 낮은 주택을 처분할 수 있고 유망 재건축아파트 등을 취득하면 향후 매도할 때 일반세율을 적용받기 때문에 절세혜택을 누릴 수 있다.

개인의 비사업용 토지 양도 때 60% 중과제도도 일몰시한이 2012년 말까지 2년 연장됐다. 지방에 경작하지 않는 토지를 갖고 있으나 팔기 어려웠던 이들에게는 희소식이다.

올해 1월 1일부터는 기존의 취득·등록세가 취득세(4%)로 통합됐다. 납부기한은 취득일로부터 60일 이내에 신고, 납부하는 방식으로 변경됐다. 취득 후 30일 이내 등기하면 등기할 때 세액의 50%를 선납하고 나머지 50%는 60일 이내에 납부할 수 있다.

지난해 말 종료 예정이던 취득·등록세의 50% 감면은 9억 원 이하 1주택 취득자에 한해 올해 말까지로 1년 연장됐다. 기존 지방 미분양주택에 대한 취득·등록세 75% 감면혜택도 올해 4월 30일까지 적용된다. 다만 전용면적 85m²를 초과하는 주택은 분양가 인하폭에 따라 감면 규모가 차등 적용된다.

베이비붐 세대의 은퇴가 시작되면서 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 1인 가구 증가로 분양이 활기를 띠고 있는 도시형 생활주택은 공동주택에 해당되기 때문에 세제상 주의가 필요하다.

양도세 중과 완화와 종합부동산세 비과세 적용을 받기 위해서는 주택임대사업자가 돼야 한다. 서울을 제외한 수도권은 주택 3채 이상을 7년 이상 임대하고, 서울은 전용면적 85m² 이하 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 세제혜택을 받을 수 있다. 매입임대사업자등록 대상 주택은 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)만 해당된다.

국토해양부는 올해 저소득층에 보금자리주택을 우선 공급하기로 했다. 서민 부담능력에 맞게 공공분양 주택 중 60m² 이하를 전체 공공물량의 20%에서 50% 이상으로, 10년 분납 임대는 60%에서 80% 이상으로 비중을 높이기로 했다. 또 저소득층이 우선 입주할 수 있도록 동일 순위가 경쟁하면 소득기준도 도입할 예정이다. 따라서 청약자격을 갖춘 무주택자는 당첨확률이 높기 때문에 적극적으로 청약할 필요가 있다. 한편 전·월세 시장의 안정화를 위해 아파트 전·월세 실거래 정보를 1월 1일부터 온나라부동산포털(www.onnara.go.kr)을 통해 공개하므로 참고할 만하다.

부동산재테크에 성공하기 위해서는 정부의 부동산정책과 세제 변화를 주시해야 한다. 경기 침체기일수록 완화폭도 크기 때문에 잘 활용한다면 투자수익률을 높일 수 있다. 특히 2012년까지 주택이나 비사업용 토지를 취득해 2년 이상만 보유하면 언제 팔든지 기본세율을 적용 받을 수 있다. 따라서 향후 보유자산 중 가치상승이 예상되는 주택이나 토지는 2012년까지 자녀에게 증여를 고려할 만하다. 이후 처분할 때 세제혜택을 받을 수 있기 때문이다. 반면 자산가치가 높지 않은 주택이나 지방 토지는 2012년 전에 매각해야 중과세를 피할 수 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com