[맞춤 재테크]‘10년 된 토지 보상’ 차익 9억원 생겼는데 양도세는…

현금으로 받으면 稅1억6400만원… 5년 만기채권 특약땐 1억200만원

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《 경기도 하남 미사지구에 땅을 보유한 전모 씨(46)는 지난달 토지보상이 확정되어 보상절차에 관한 안내를 받고 와서는 걱정이 생겼다. 전 씨가 땅을 산 후 10년 동안 땅값이 많이 올라 9억 원이나 양도차익이 생겨서 내야 할 세금이 많다는 걸 알았기 때문이다. 수용당하면 감면을 해준다는데, 그러면 양도세로 얼마나 내야 할지 궁금하다. 》
하남 미사지구를 포함해 서울 세곡, 내곡 등 보금자리 주택지구 3곳에서 5조 원에 가까운 토지보상이 시작되었다. ‘팔고 싶어 파는 것도 아닌데 세금까지 내야 되나’라고 생각할 수 있지만 수용도 엄연히 보상금을 지급하는 유상 양도이기 때문에 양도세 과세 대상이다. 하지만 부득이하게 공공목적으로 수용되는 것인 만큼 세법에서는 양도세를 감면해 주는 제도를 두고 있다. 일반적인 양도라고 한다면 양도차익이 9억 원일 때 약 2억400만 원{(9억 원―장기보유공제―기본공제)×세율}의 양도세를 내야 한다. 그렇다면 수용당한 경우라면 어떨까.

사업인정고시일로부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지는 감면받을 수 있다. 이때 보상금을 무엇으로 받는지에 따라 감면율이 달라진다. 현금으로 보상받는 분에 대해서는 양도세의 20%를 감면해 주고, 만기까지 보유한다는 특약 없이 채권으로 받으면 양도세의 25%를 감면해 준다. 이 경우 양도세 감면한도는 1년 기준으로 1억 원, 5년간 합계 2억 원이다. 만일 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결했다면 40%, 만기가 5년 이상이면 50%에 상당하는 세액을 감면받을 수 있다. 채권을 만기까지 보유하면 이렇게 감면율이 높아질 뿐만 아니라 한도도 1년 내 2억 원, 5년 내 3억 원으로 늘어난다.

위의 모든 경우 감면받은 세금의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다. 예를 들어, 전 씨가 보상금을 전액 현금으로 받는다면 약 4000만 원(2억400만 원×20%)이 감면돼 양도세가 약 1억6400만 원이다. 여기에 감면액의 20%인 800만 원(4000만 원×20%)가량은 농어촌특별세로 내야 하며 주민세는 별도다.

보상금을 모두 채권으로 받되, 만기 보유 특약은 하지 않았다면 양도세의 25%인 5100만 원이 감면된다. 그리고 5년 만기 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 했다면 양도세의 50%인 1억200만 원이 감면되어 양도세 부담은 가장 적다.

하지만 감면금액이 커져 양도세를 적게 낸다고 무조건 유리한 것은 아니다. 만기특약 없는 채권으로 받았을 경우 당장 현금이 필요하다면 금융기관을 통해 현금화를 해야 하는데 이때 할인율은 금융기관마다 다르게 적용된다. 만일 할인율이 3.8%라고 가정하면 보상받은 채권이 10억 원일 때, 3800만 원을 할인료로 내야 된다.

채권을 만기까지 보유하면 할인료는 없지만 이자가 만기에 한꺼번에 나오기 때문에 금융소득종합과세가 될 수 있다는 점에 유의해야 한다. 따라서 현금으로 받을지, 채권으로 받을지는 양도세뿐만 아니라 현금으로 투자 시 기대수익률과 채권을 받고 현금화할 경우 금융기관의 할인율, 채권 이자율, 금융소득 종합과세로 인한 소득세 등까지 종합적으로 고려하여 결정해야 한다. 만약 감면금액이 한도 금액을 초과한다면 보상받는 연도를 달리하는 것이 유리하다. 한 해에는 일년내 한도금액까지만 감면받을 수 있기 때문에 일부는 올해 1억 원까지 감면 받았다면 내년에 나머지를 보상받을 때 1억 원을 추가로 받을 수 있어서다.

토지보상의 경우 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일, 수용개시일 중 빠른날이 된다. 따라서 셋 중 빠른 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고 납부해야 한다. 올해부터는 이 기간에 신고하지 않을 경우 가산세가 부과되니, 신고기한을 놓치지 말아야 한다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=박선희 기자 teller@donga.com