[이남수의 부자부동산]오피스텔 성공투자를 위한 6가지 체크포인트

이남수 신한은행 부동산팀장

요즘 상담을 해보면 오피스텔 투자에 관심을 보이는 고객이 부쩍 늘었다. 은퇴자 K 씨도 마찬가지이다. 그는 살고 있는 아파트 말고는 다른 부동산이 없고 은퇴자금은 대부분 혼합형 펀드와 예금 형태로 갖고 있다. 그는 낮은 금리 대신 임대수익이 나오는 부동산을 살까 고민하고 있다. 처음에는 상가 매입도 고려했지만 매매가 대비 수익률이 너무 낮아 포기했다고 했다. 얼마 전 오피스텔 투자가 괜찮다는 말을 듣고 두 채 정도 사려고 마음을 먹었다. K 씨가 오피스텔 투자에 성공하려면 어떻게 해야 할까.

오피스텔이 대체상품으로 뜨고 있지만 모든 지역이 다 인기가 있지는 않다는 점을 명심해야 한다. 도심의 역세권이나 사무실 밀집지역 인근에 있는 오피스텔은 매매가와 임대료가 모두 올랐지만 도심 외곽 같은 일부 지역은 매매가가 오히려 떨어진 곳도 있어 주의가 필요하다.

먼저 명목수익률 수치에 넘어가면 안 된다. 시행사나 부동산중개업소에서 말하는 투자수익률은 보통 6∼7%대로 은행 정기예금의 2배 수준이어서 꽤 높은 것처럼 느껴진다. 하지만 오피스텔 거래세와 보유세 등을 고려하면 세후수익률이 연 1%포인트가량 낮아진다. 오피스텔은 준주거지역이나 상업지역에 새로 짓는 사례가 많아 재산세가 비싸고 취득세가 4.6%여서 수익률을 떨어뜨릴 수 있다.

둘째, 되팔 때 부가가치세가 문제로 부각될 때도 종종 있다. 매매계약서에 ‘부가세 별도’라고 표시하지 않는다면 매매가에 부가세를 포함해 계약한 것으로 보아 부가세 10%를 매도인이 부담하게 된다.

셋째, 1가구 2주택에 해당하는지도 고려해야 한다. 오피스텔은 건축물 대장에는 주택이 아니지만 세입자가 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 세법상 주택으로 취급한다. 이때 자신의 집을 따로 갖고 있다면 2주택자로 분류돼 양도소득세가 중과된다. 다만 업무시설로 쓴다면 양도세 중과와 종합부동산세를 피할 수 있다. 또 다른 주택이 없고 가격이 9억 원 이하로 ‘보유 3년, 실거주 2년’ 조건을 충족하면 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있다.

최근 오피스텔 시장은 공급은 줄고 소형 아파트 대체상품으로 수요는 늘어나면서 지역에 따라 매매가가 크게 오르고 있다. 최근 서울 강남 일대에서 분양된 오피스텔의 분양가는 3.3m²당 1500만 원을 넘어섰다. 따라서 새로 공급되는 오피스텔은 분양가가 높아 임대수익률은 낮아질 수밖에 없다. 기존 건물 중 지어진 지 5년 이내의 오피스텔을 사는 것도 투자수익률을 높이는 한 방법이다.

오피스텔 크기에 따라서도 전략을 달리해야 한다. 소형이라면 임대수익률이 현재 금리보다 약 2배 높은 레버리지 효과를 누릴 수 있다. 반면에 100m² 이상 중대형은 자산가치 대비 임대수익의 비율이 소형보다 낮기 때문에 자산가치가 높아질 수 있는 곳을 선택하는 게 낫다.

현재 매매가가 강세를 보이는 지역에 지속적인 관심을 가질 필요가 있다. 대표적으로는 업무시설이 밀집된 서울 강남, 용산, 마포, 여의도 등 도심 내 역세권이나 대학가 주변을 꼽을 수 있다. 공급량에 비해 임차 수요가 많아 임대수익이 안정적이며 앞으로도 임대료 상승이 예상되기 때문이다. 결론적으로 오피스텔은 단기간의 매매가 급등을 바라는 시세차익보다는 임대수익에 비중을 두어야 하며 임차수요가 많은 지역을 골라 투자하는 전략이 필요하다.

신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com