[맞춤 재테크]주택임대사업 세제지원 요건 대폭 완화

수도권 ‘6억원-3채 이하’ 5년이상 임대땐 稅감면

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《 서울에 있는 주택 두 채를 전세주고 경기 용인시에 살고 있는 김모 씨(65)는 양도세 중과 완화기간이 끝나는 내년 말까지는 세 채 중에서 두 채는 처분할 생각이었다. 그런데 요즘 부동산 시세가 마음에 들지 않아 걱정하던 중 최근 나온 전월세 대책을 보고는 팔지 않고 임대사업으로 활용하면 어떨까 생각하고 있다. 김 씨도 주택임대사업을 할 수 있는지, 하게 되면 어떤 세제상 혜택을 받을 수 있을지 궁금하다. 》
정부는 작년 ‘8·29 부동산대책’에 이어 지난주 ‘2·11 전월세시장 안정 보완대책’ 을 통해 수도권 주택임대사업자의 세제 지원 요건을 대폭 완화해 주었다. 일정 요건을 충족하는 주택임대사업자는 임대주택을 보유하는 동안 종합부동산세가 비과세될 뿐만 아니라 팔 때 양도세중과 대상에서 제외돼 일반세율(6∼35%)로 과세되고 장기보유공제도 받을 수 있다.

이런 혜택을 받기 위한 현행 요건은 서울지역의 경우 취득 시 공시가격 3억 원 이하(85m² 이하)인 주택 5채 이상을 10년 이상 임대하는 것이고 경기 인천지역은 취득 시 공시가격 6억 원 이하(85m² 이하)인 주택 세 채 이상을 7년 이상 임대해야 하는 것이다. 하지만 세법 개정 후에는 서울을 포함한 수도권에서 취득 시 공시가격 6억 원 이하(149m² 이하)인 주택 세 채 이하를 5년 이상 임대하면 된다. 또 지금까지는 수도권의 경우 세제 혜택을 받으려면 임대하는 주택이 모두 동일 시군(종부세의 경우 동일 시도)에 있어야 했지만 앞으로는 수도권에만 있으면 받을 수 있다.

김 씨는 이미 세 채를 가지고 있지만 한 채에서는 본인이 직접 살고 있으므로 임대할 수 있는 주택은 두 채다. 어떻게 하면 세제 혜택을 받을 수 있을까. 일단 김 씨가 가지고 있는 2주택의 취득 시 공시지가와 면적이 위의 요건에 맞는지를 살펴봐야 한다. 요건을 충족한다면 김 씨는 한 채를 더 취득해 세 채를 임대해야 하는데 이때 취득하는 주택이 미분양주택이라면 절세 효과가 커진다. 기존 주택을 취득하는 경우에는 이에 앞서 말한 세제 혜택만 주어지지만 준공 후 미분양주택을 취득하는 경우에는 취득세를 최대 50%감면 받을 수 있고 나중에 팔 때 취득 후 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 감면해 주기 때문이다.

예를 들어 김 씨가 임대할 주택을 3억 원에 샀다가 5년 후 5억 원에 양도한다고 해보자. 기존 주택을 취득했다면 양도세로 약 4300만 원을 내야 하지만 미분양주택을 샀다면 감면 되어 약 2100만 원의 양도세만 내면 된다. 양도차익이 동일하다고 가정하면 양도세 약 2200만 원을 아낄 수 있는 셈이다.

지금까지는 임대하는 주택이 동일 시에 있어야 하기 때문에 김 씨가 서울에 있는 두 주택을 임대한다면 새로 취득하는 주택도 서울에 있어야 했다. 하지만 이제부터는 수도권에만 있으면 가능해졌다. 단, 오피스텔은 주택으로 보지 않기 때문에 해당되지 않는다.

주택임대사업을 시작한 김 씨는 한 해 동안 발생한 임대수입에 대해 종합소득세를 내야 한다. 종전에는 주택의 경우 월세로 임대한 경우에만 과세했다. 하지만 올해부터는 전세보증금에 대해서도 소득세를 신고 납부해야 한다. 다만 본인 및 배우자의 주택을 합해 3주택 이상으로 보유 주택에 대한 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우에만 그렇다. 이때 소득금액은 전세보증금의 합계액에서 3억 원을 차감한 후 60%를 곱한 금액에 1년 만기 정기예금 이자율인 4.3%를 적용해 결정된다. 만약 전세보증금을 금융기관에 예치했다면 수령한 이자액만큼은 차감해준다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=박선희 기자 teller@donga.com