[이남수의 부자부동산]경매로 내집마련, 현장조사 ‘발품’부터 팔아라

부동산 시장의 침체기가 이어질 때 부동산을 저렴하게 매입할 수 있는 좋은 방법은 급매물과 경매다. 이 중에서도 부동산 경매는 불황기 최적의 투자방법이라 할 수 있다.

부동산 투자에서 성공하는 방법은 남들이 주저할 때 행동하는 역발상 사고를 하는 것이다. 전세금 폭등 현상이 올해 들어서도 수그러들 기미를 보이지 않자 전셋집을 구하는 대신 차라리 집을 사겠다고 결심한 실수요자들이 경매시장에 몰리고 있다.

주택시장의 비수기인 올해 1월 전국 아파트 거래량은 4만5345건으로 전월 대비로는 28.5% 줄었다. 경매시장도 지난해 12월 매각가율이 80% 이상으로 최고를 기록한 후 올해 1월 들어서는 78.1%로 줄었다. 하지만 서울 아파트의 매각가율은 84.7%로 지난해 8월 이후 5개월 연속 상승세를 이어갔다. 특히 전세대란의 영향으로 전용 85m² 이하 중소형 아파트와 다세대주택의 매각가율이 강세를 보였다. 매매시장에서 급매물이 소진되면서 감정가격은 상승세를 유지했고 2회 이상 유찰됐던 물건들이 직전 유찰가보다 높은 가격에 낙찰되는 현상이 늘고 있다. 집값 회복에 대한 기대감과 전세가 급등으로 경매를 통해 내 집을 마련하는 수요가 증가한 데 따른 현상이다. 경매 절차와 주의할 점을 알아보자.

경매의 첫출발은 지역과 물건 선정이다. 대법원 법원경매정보 홈페이지(www.courtauction.go.kr)를 방문해 관심 있는 지역을 조회하면 현재 진행 중인 경매 물건의 상세 내용과 감정평가서 등을 확인할 수 있다. 관심 있는 물건을 선택한 뒤에는 등기부등본을 통해 권리분석을 할 필요가 있다. 등기부등본에 임차인의 전입일자를 확인해야 한다. 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 전세보증금을 물어줘야 한다. 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 했다면 낙찰자가 인수하지만 전입일자가 말소기준권리 이후라면 인수하지 않아도 된다. 일반적으로 경매는 시세에 비해 저렴하게 낙찰받지만 권리분석이나 물건분석을 잘못하면 손실이 크기 때문에 특별히 주의해야 한다. 이에 대한 지식이 없으면 전문가의 도움을 받을 필요가 있다.

다음 단계는 현장 조사를 통한 시세 파악이다. 현장 방문을 통해 개발호재가 있는지, 교통 여건은 어떤지 입지분석을 할 필요가 있다. 최초 감정평가액은 대체로 실제 경매 진행일보다 4∼6개월 전에 평가한다. 대출을 위한 담보감정은 시세에 비해 보수적으로 평가하지만 경매물건의 가격을 산정하기 위한 경매감정은 시세에 비해 높을 때도 많다. 최저 경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 2회 유찰됐다고 낙찰받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 따라서 법원 감정평가액은 참고자료로 활용하고 입찰 전에 공인중개업소를 두세 곳 방문해 감정가격의 적정성과 현재 전세시세 등을 감안해 입찰가격을 결정해야 한다. 또 다가구주택은 노후도 등을 고려해 향후 리모델링 비용도 고려할 필요가 있다.

마지막으로 예상 입찰가격을 산정해야 한다. 입찰가격은 권리분석과 적정 시세 파악을 통해 가격 메리트가 있는지 신중히 결정해야 한다. 사전에 입찰가격을 정하고 가지 않으면 경매 당일 법정 분위기에 휩쓸려 고가로 낙찰받을 수도 있기 때문이다. 매각기일에는 법원에 가서 본인 신분증, 도장, 입찰 보증금(최저 매각 가격의 10%)을 준비해 낙찰받으면 된다. 낙찰받은 후 잔금을 지급하면 소유권을 취득하게 된다. 소유권을 취득한 후 전 소유주나 임차인에게 명도받으면 경매절차가 마무리된다. 그러나 현재 거주인이 쉽게 집을 내주지 않는 때가 많다. 합의로 명도를 해결하려면 낙찰 후 보통 2, 3개월이 소요된다. 따라서 입주 시기는 충분한 시간을 두고 잡아야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com