[이남수의 부자부동산]여윳돈 투자, 도시형생활주택 ‘괜찮은 선택’

이남수 신한은행 부동산팀장

평소 모임을 통해 알고 지내던 A 씨에게서 전화 한 통을 받았다. 지난해 하반기부터 지인으로부터 부동산 매물을 소개받아 현장을 직접 다녀보기까지 했는데 선택하기가 어렵다고 했다. 40대 후반인 A 씨는 현재 사는 아파트 한 채와 금융자산 약 3억 원을 보유하고 있다.

A 씨가 제일 처음 소개받은 상품은 서울 강남역 인근의 분양면적 60m²짜리 오피스텔이었다. 매매가는 1억6000만 원 선으로 임대료는 보증금 1000만 원에 월세는 70만 원, 수익률은 5.6% 선이었다. 지난해 하반기 강남역 인근에서 인기리에 분양됐던 오피스텔 분양가가 3.3m²당 1500만 원 선을 넘어선 것과 비교하면 매매가와 수익률 측면에서 유리해 보였지만 ‘복병’이 있었다. 다른 오피스텔과 달리 중앙난방식이라는 점이었다. 규모가 작은 오피스텔은 대부분 주거용으로 사용된다. 중앙난방은 주거용보다는 업무용에 적합하기 때문에 임대수요가 많지 않고 임대료 수준도 낮다. 또 오피스텔은 매입가의 4.6%를 취득세로 납부해야 한다. 중개수수료 등 부대비용까지 고려하면 실질수익률은 더 낮아질 수밖에 없다.

A 씨는 고민하던 도중 경기 성남시 판교 테크노밸리지역에서 분양 중인 상가를 소개받았다. 이 상가는 2층 중앙에 있었고 계약면적은 150m², 분양가는 5억 원대 후반이었다. 바로 옆 다른 상가 공간까지 합쳐서 증권사가 입주할 예정이며 수익률은 7%대라는 게 소개한 사람의 설명이었다.

A 씨는 어떤 점을 고려해야 할까. 먼저 판교 테크노밸리에 대한 시장분석이 중요하다. 판교 테크노밸리에는 대지면적 66만1915m²에 첨단 연구소와 오피스빌딩이 들어설 예정이다. 따라서 오피스타운을 배후로 한 상주인구가 많아 커피전문점, 음식점 등 특정 업종은 인기가 많지만 고층부이거나 입지가 떨어지는 곳은 임차인을 찾기 어려울 수 있다. 오피스상권은 외부에서 유동인구가 흡수되는 것이 아니라 상주인구를 대상으로 하므로 타 상권보다 업종을 구성하는 데 한계가 있다. 분양대상이 1층이라면 단독 임차인을 구할 수 있지만 2층은 대형 임차인이 계약을 해지할 때 또 다른 임차인을 구하는 데 어려움이 생길 수 있다.

부동산 투자상품은 재무상황과 투자성향에 따라 개인별로 ‘궁합’이 맞는 상품이 달라질 수 있다. A 씨가 부동산을 매입하는 목적은 은퇴 후 안정적으로 월세를 받는 것이다. 기존에 부동산에 투자한 경험이 없는 A 씨의 투자성향은 리스크가 높은 상가보다는 안정적인 현금 흐름을 창출하는 상품이 적당한 듯했다. 상가 투자는 다른 부동산 투자보다 고려해야 할 사항이 많기 때문에 리스크가 높은 편이다.

최근 1, 2인 가구는 꾸준히 증가하는 반면 이들이 주로 거주하는 소형주택은 감소 추세를 보인다. 또 전세난이 심화되고 상대적으로 소액으로 투자할 수 있는 상품이 없는 상황에서 오피스텔과 도시형생활주택에 투자수요가 크게 몰리는 상황이다. 오피스텔의 매매가는 도시형생활주택보다 비싸 소형원룸 투자는 도시형생활주택 쪽이 투자가치가 높다. 또 2월 11일 정부의 전월세시장 안정대책을 통해 수도권의 매입임대사업자는 주택 3채를 5년 이상 임대하면 양도소득세 중과 완화, 종합부동산세 비과세 등 세제 지원을 받을 수 있게 됐다. 도시형생활주택은 전용면적 60m² 이하라면 취득세도 면제된다. 따라서 A 씨에게는 도시형생활주택을 사 월세 수익을 거두는 것을 안정적인 투자 방법으로 추천했다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com