[이남수의 부자부동산]소형상가 매입때 하자-임대료 체납 등 계약서에 명시를

이남수 신한은행 부동산팀장

최근 부동산시장은 혼조세를 보이고 있다. 주택시장의 약세와 토지시장의 침체가 장기화되는 반면 수도권 내 소형 건물은 인기를 누리고 있는 것. 많은 투자자가 안전자산으로 건물을 선호하면서 매물이 품귀현상을 빚을 정도다. 왜 이처럼 많은 이들이 소형 건물 투자에 주목하는 걸까.

과거처럼 아파트 투자로 재테크에 성공하기 어려워진 것이 첫 번째 이유다. 이 때문에 가격 부담이 작은 소형 건물에 투자수요층이 두껍게 형성됐다.

강남권의 전용면적 160m²대 랜드마크 아파트 가격이 20억 원을 웃돌기 때문에 다주택자들은 아파트를 정리하고 20억∼30억 원대 건물을 매수하는 것이 용이해졌다. 또 아파트와 토지는 정부 규제정책의 영향으로 실수요자가 아니고서는 구입하기 어려워져 이에 대한 반사효과로 소형 건물에 대한 수요가 더욱 증가하고 있다. 종합부동산세 부과 기준만 봐도 일반 아파트는 6억 원이지만 상가 건물과 토지는 공시가격이 80억 원을 초과하는 경우만 해당된다.

게다가 소형 건물은 안정적인 수익 창출이 가능한 상품이다. 고정 수익인 월세를 받을 수 있는 데다 자산가치는 증가할 가능성이 높기 때문이다.

소형 건물 투자에 성공하려면 무엇보다 대상지역을 잘 선택해야 한다. 모든 부동산 투자에서 1순위로 고려해야 하는 것은 입지다. 입지가 좋으면 임대료가 오르고 자산가치도 상승하기 마련이다. 현재 활용상태가 좋지 않아 임대료가 낮더라도 지하철 개통 예정, 종합병원 신설 등 향후 개발 호재가 있는 지역이 좋다.

그러나 이처럼 좋은 지역에 있는 매물은 구하기도 어려울뿐더러 좋은 물건을 저렴하게 매수하기는 더욱 어렵다. 따라서 입지는 좋지만 20년 이상 된 노후 건물, 주차장 등으로 이용되는 물건을 구입한 후 리모델링이나 신축을 하는 것을 고려해 볼 필요가 있다.

오래되고 낡은 소형 건물의 부동산 가격은 건물 가치 부분보다 토지 가격 부분을 더 많이 반영하게 되는데 이때 해당 토지의 용도지역을 사전에 점검하는 것이 중요하다. 주거지역, 준주거지역, 상업지역 등에 따라 건물의 활용도가 달라지기 때문이다.

최근 한 고객이 매매가가 주변 시세보다 저렴해 가격경쟁력이 있는 역세권의 3층짜리 건물을 매입하려고 알아본 적이 있다. 해당 토지의 용도지역이 상업지역이라서 향후 저층부는 상가로, 상층부는 소형 오피스텔로 신축할 경우 투자성이 높은 것으로 판단됐다. 그러나 해당 구청 건축과에 문의한 결과 지구단위계획상 해당 토지의 단독개발이 불가능하고 옆 필지와 공동개발을 해야 하는 것으로 드러나 결국 매수를 포기했다.

건물은 도로변에 접하는 면적이 넓을수록 좋다. 통상 1층은 건물 전체 수익률의 30% 이상을 차지한다. 1층이 유동인구와 접하는 도로 부분이 넓으면 임대 놓기에도 수월하고 임대료도 높게 형성된다.

소형 건물은 다른 부동산보다 더 신중한 투자 판단이 필요하다. 아파트와 달리 상가 건물에 대한 정보는 많이 알려져 있지 않기 때문이다. 매매계약서 작성 시 특약사항에 건물하자에 대한 책임 여부와 임대료를 미납하고 있는 임차인 명도문제 등을 확실히 명시할 필요가 있다. 따라서 상가 건물을 구입할 때는 반드시 전문가에게서 수익성 여부, 프랜차이즈 업체 입점 가능성, 건물 리모델링 타당성, 신축 가능성, 인근의 개발 가능성 등을 종합적으로 컨설팅받는 것이 좋다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com