[이남수의 부자부동산]시장 침체기 매입하는 ‘역발상’… 학군-교통 좋은 중소형 노려라

이남수 신한은행 부동산팀장

최근 주택시장이 약세를 보이고 있지만 향후에는 수도권과 지방, 수도권 내에서도 주택가격의 차별화와 양극화가 가속화될 것으로 예상된다. 대출을 통해 유망 지역에 청약하거나 기존 주택의 급매물 등을 적극 공략해 집을 좀 더 빨리 구입하는 것도 한 방법이다. 주택 구입과 관련한 상담을 할 때 가장 많이 받는 질문 두 가지가 있다. 먼저, 언제 매입해야 하느냐이다. 주택 매입 타이밍은 정부의 부동산 규제정책의 강도에 따라 달라질 수 있다. 이는 주택가격이 정부 정책에 민감하게 반응하기 때문으로 주택시장 침체기나 비수기에 매수하는 역발상 전략이 필요하다. 둘째, 어느 지역의 아파트를 매입해야 하느냐 하는 것이다. 매입 대상 지역은 학군 또는 교통 여건이 좋은 지역의 중소형 아파트를 우선적으로 고려해야 한다.

대부분의 실수요자가 주택가격 전부를 본인 소득으로 충당하는 일은 극히 드물다. 주택담보대출은 대출기간이 장기여서 금리 형태와 상품 특성에 따라 부담해야 하는 금액이 차이가 많이 나므로 신중히 선택해야 한다. 주택담보대출을 받을 때 대출금리와 중도상환수수료 유무를 우선적으로 고려해야 한다. 대출금리는 올해 2월 코픽스(COPIX·자금조달비용지수)가 새 기준금리로 도입됐다.

11일 한국은행은 기준금리를 3.0%로 동결했다. 물가상승 압력 등으로 지난해 7월부터 4차례에 걸쳐 기준금리가 인상됐고 추가 인상은 대세로 인식되고 있다. 이처럼 금리 인상기에는 코픽스가 유리하다. 기준금리가 오를 때 양도성예금증서(CD) 연동보다 코픽스 연동이 더 늦게 금리가 조정돼 변동성이 상대적으로 낮기 때문이다. 코픽스는 신규 취급액 기준 코픽스 또는 잔액 기준 코픽스 상품에 따라 기준금리가 달라진다. 신규 취급액 기준은 잔액 기준보다 변동폭이 커 금리 상승기에 불리한 면이 있다. 잔액 기준 코픽스는 금래 상승기에 가장 유리하다. 전월 현재 조달돼 있는 모든 자금에 지불한 비용을 기준으로 산정되므로 기준금리 변경이 잔액 기준 코픽스 기준금리에 반영되기까지는 상당한 시간이 걸린다.

기존 주택담보대출 중 가장 높은 비중을 차지하는 CD 금리 연동대출은 기준금리 인상의 영향을 가장 빠르게 받기 때문에 코픽스 연동대출로의 전환을 검토해볼 필요가 있다. 이때 주의할 점은 조기상환수수료이다. 중도상환수수료는 기간에 따라 2% 내외 정도다. 통상 3년이 지나면 중도상환수수료 부담이 없으므로 유리한 조건의 상품으로 갈아타는 것을 고려해볼 필요가 있다.

대출금리의 형태도 중요하다. 금리가 지속적으로 오르면 무조건 고정금리가 유리하다. 그러나 금리가 하락하면 고정금리 상품은 이자를 더 부담하게 된다. 리스크를 줄이려면 혼합형 상품을 고려해볼 필요가 있다. 대출 초기에는 고정금리로 이자를 납부하고 나머지 기간에 변동금리로 전환하거나 대출을 상환하는 것이다. 대출금리 형태 선택은 대출 기간과 향후 금리전망에 따라 달라진다. 2∼3년 이내라면 변동금리 상품이 유리하지만 3년 이상 중장기라면 변동금리와 고정금리의 금리 차이를 비교해 보고 결정해야 한다.

적절한 대출금액은 일반적으로 주택가격의 30%, 매월 부담하는 대출이자는 월 소득금액의 30% 이내가 적당하다. 본인의 연간소득 등에 비춰 너무 무리한 대출은 피해야 한다. 대출금액이 거액이고 대출기간이 장기이기 때문에 보수적인 관점에서 의사결정을 해야 한다. 과거보다 대출금리가 낮아졌다고 하더라도 대출금액이 많으면 매월 납입하는 원리금이 부담이 될 수 있기 때문이다. 다만 맞벌이 부부, 다른 투자자산의 매각 예정 등 미래 자금흐름이 좋다면 대출한도를 더 늘려 잡아도 된다. 이때 주의할 점은 주택 매입금액 이외에 세금 등 부대비용이 작지 않기 때문에 취득금액을 계산할 때 이를 고려해야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com