[이남수의 부자부동산]해외 부동산 투자, 나라마다 다른 세금-비용부터 체크를

이남수 신한은행 부동산팀장

해외 부동산 투자가 다시 관심을 모으고 있다. 해외 부동산 취득 실적은 2007년 2880건, 11억7400만 달러로 최고치를 기록한 이후 2009년 취득건수 552건, 취득금액 2억2300만 달러 등으로 글로벌 금융위기 이후 곤두박질친 바 있다. 그러나 지난해 취득건수 887건, 취득금액 6억1100만 달러로 회복세에 접어들더니 올해 들어서는 1월 111건을 돌파한 데 이어 2월 들어 125건으로 2007년 이후 최대 규모를 기록했다. 투자금액도 1월 7300만 달러, 2월 7900만 달러에 달했다. 올해 2월의 거래명세를 보면 개인이 122건을 투자했으며 취득 목적도 투자용이 전체의 79%로 주거용보다 더 많았다.

글로벌 금융위기 이후 큰 폭으로 줄었던 해외 부동산 투자가 지난해부터 회복되기 시작한 것은 원화 강세, 해외 부동산 회복세 등의 요인 때문이다.

해외 부동산 투자라고 해서 국내 부동산 투자기준과 별반 다를 것은 없다. 먼저 시장 동향과 전망을 분석하고, 상권 및 시세를 파악한 다음 우량 매물을 찾는 것이 중요하다. 이때 중요한 것이 투자하기 전에 해당 국가의 부동산법규와 세제를 숙지해야 한다는 것. 해외 부동산 관련 취득, 보유, 양도의 단계별 내용을 이해할 필요가 있다.

국내 거주자가 해외 부동산을 취득하는 경우 취득내용이 국세청에 통보되고 부동산의 자금출처는 국세청 관리대상이 된다. 해외 부동산을 취득하기 위해 송금한 자금에 대해 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등을 보아 자력으로 재산을 취득했거나 채무를 상환했다고 인정하기 어려운 경우 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정한다. 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해 증여세가 과세된다. 이때 신고불성실가산세 40% 부과 등 불이익을 받기 때문에 소득이 없는 자녀나 배우자 명의로 취득하는 경우 정상적인 증여세 신고절차를 거친 후 취득해야 한다.

보유단계에서는 부동산을 타인에게 임대해 임대소득이 발생하면, 국내 소득과 동일하게 취급해 다른 소득과 합산한 뒤 종합소득세를 신고, 납부해야 한다.

현지 국가에서 납부한 임대소득 관련 세금이 있다면 세액공제를 받거나 필요경비에 산입될 수 있다. 해외에 소재하는 주택을 임대할 경우 국내의 주택 수에 관계없이 과세 대상에 해당되며, 임대보증금을 받은 경우는 소득으로 보지 않으므로 월세를 받는 경우에만 종합소득신고 대상이 된다. 임대수익금을 원화로 환산할 때는 수익발생일 및 비용발생일의 기준 환율 및 재정 환율을 적용해 환산한다. 해외 부동산 보유에 따른 보유세는 국내에서 과세하지 않으며 해당 국가의 규정에 따라 납세의무를 진다. 당연히 종합부동산세도 과세 대상이 아니며, 국내 1주택자가 해외에 주택을 취득 보유하더라도 2주택자로 보지 않는다.

국내 거주자가 해외에서 부동산을 매각해 양도차익이 발생했을 경우, 국내에서도 세금을 신고하고 납부해야 한다. 다만, 현지에서 별도의 양도소득세를 납부하는 경우에는 국내에서 양도세를 신고할 때 외국에서 낸 세금은 외국납부세액공제로 차감된다. 해외 부동산을 처분한 경우에는 처분 후 3월 이내에 한국은행 등에 처분 내용을 보고해야 한다.

해외 부동산 투자는 국내 부동산과 달리 관리가 어렵다. 따라서 투자용 부동산의 경우 선진국의 핵심 상권에 비교적 관리가 쉽고 공실 가능성이 낮은 물건을 선택해야 한다. 수익형 부동산의 경우 지나치게 높은 수익률을 맹신하면 안 된다. 나라마다 취득세와 보유세가 다르기 때문에 세금과 비용 등을 공제한 세후 수익률을 감안해 투자해야 한다.

부동산 물건 정보는 현지 중개인이나 소개한 지인들의 말만 믿지 말고 현장을 방문해 현지 상황을 꼼꼼히 살펴야 한다. 공신력 있는 컨설팅 업체를 이용하는 것도 리스크를 줄일 수 있다. 현지를 방문하기 전에 국내에 거래하는 은행의 해외 지점을 통해 정보를 얻는 것도 한 방법이다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com