[이남수의 부자부동산]상가 투자에 관심?… ‘7계명’ 꼭 참고하세요

이남수 신한은행 부동산팀장

부동산 시장 침체와 더불어 공급량이 줄어들었던 상가 시장에서도 한국토지주택공사(LH) 단지 내 상가는 높은 인기를 끌고 있다. 3월 판교와 김포, 파주 등 수도권 신규택지지구에서 이뤄진 LH 단지 내 상가 분양 성적이 이를 입증한다. 총 11개가 공급된 판교 A18-2블록 상가는 평균 낙찰률 139%, 최고 낙찰률 161%의 성적을 기록했다. 1층 기준 낙찰가가 3.3m²당 평균 3200만 원을 넘을 만큼 가격이 높았지만 초기에 분양이 마무리된 것이다. 김포한강 Aa-11블록 1층 상가는 낙찰률이 무려 240%까지 치솟았다.

LH 단지 내 상가는 공급 주체가 확실한 데다 배후 가구 수 대비 상가비율이 낮은 편이어서 상가시장에서 가장 안전한 투자처로 꼽히고 있다.

LH 단지뿐 아니라 고정 소비자가 확보된 아파트 단지 내 상가와 역세권 상가는 경기 침체로 수익률이 다소 낮아졌는데도 인기를 이어가고 있다. 반면 전문 테마상가, 주상복합상가, 근린상가는 공급 과잉으로 약세를 면치 못하고 있다. 부동산 침체기에는 대형 쇼핑몰이나 전문상가에 대한 투자는 다시 한 번 고려할 필요가 있다.

투자가치가 있는 상가를 고르려면 먼저 상권 분석과 입지 분석을 병행할 필요가 있다. 상권 분석은 상권 전체의 성쇠를 파악하는 것이고 입지 분석은 개별점포의 성패 여부를 파악하는 것을 뜻한다. 둘째, 배후 지역의 가구 수와 유동인구를 파악해야 한다. 인근 지역의 배후 가구 수나 유동인구가 많다고 장사가 잘되고 임대료가 높은 것은 아니라는 점을 특히 명심해야 한다. 예를 들어 운전면허시험장이 있는 곳은 유동인구는 많지만 구매력으로 이어지지는 않는다.

셋째, 안전한 투자방법 중 하나는 무조건 1층을 선택하는 것이다. 유동인구가 많은 코너상가면 더욱 좋다. 매입을 고려 중인 상가가 있다면 유명 프랜차이즈 업종으로 임대할 수 있는지 사전에 체크해 입점 의사가 있는 경우에만 투자하는 것도 좋은 방법이다.

넷째, 핵심 업종으로 임대할 수 있는 곳을 골라야 한다. 단지 내 상가의 경우 부동산중개업소, 24시간 편의점 등 필수업종으로 임대할 수 있는 단지를 골라야 한다. 특히 상가의 독점 가능 여부가 중요하다. 역세권 상가의 경우 주출입구에 접한 곳을 주목할 필요가 있고 투자대상 물건에 임대 가능한 업종이 어떤 것이 있는지 사전에 파악해야 한다.

다섯째, 상가는 ‘블루칩’만 주목해야 한다. 아파트, 건물 등 모든 부동산 상품의 부익부 빈익빈 현상이 가속화되고 있다. 장사가 잘되는 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 크다는 뜻이다. 같은 상권이라도 길 하나 차이로 임대료가 크게 차이 나는 곳이 많다.

여섯째, 상권의 변화를 파악해야 한다. 각종 개발계획과 관공서의 이전 등으로 기존 상권이 침체하고 새로운 상권이 부상하고 있다. 특히 지방은 그 정도가 심하기 때문에 지역의 개발계획에 따른 상권의 변화를 주목해 지는 상권에서 재빨리 탈출해 새롭게 뜨는 상권으로 이동할 필요가 있다. 일곱째, 인근 지역의 개발 가능성과 분양가 수준, 인근 상가 공급 여부 등 다양한 정보를 비교해야 한다. 분양사무실에서 하는 말이나 수익률만 보고 평가해서는 안 된다.

2020년경이 되면 우리나라는 전체 인구 중 65세 이상 노인 인구가 14%를 초과하는 고령사회가 된다. 금융환경이 급격히 변화하는 만큼 노후를 대비해 안정적인 투자수익을 내는 수익형 부동산에 관심이 증가할 수밖에 없는 상황이다. 그만큼 상가 가격도 많이 오르고 있기 때문에 현재 수익률에 집착하지 말고 미래 가치에 주목하되 보수적으로 투자해야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com