오피스텔 ‘봇물’… 공급과잉때 수익 잘 따져봐야

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부산 해운대구 우동에서 5월 분양 예정인 오피스텔 ‘해운대 한신휴플러스’. 한신공영 제공

최근 서울 주요 지역에서 분양을 마친 오피스텔이 높은 경쟁률과 계약률로 화제를 모으고 있다. 포스코건설의 ‘서울숲 더샵’, 현대산업개발의 ‘강남역 아이파크’ 1차와 2차는 전 면적대 계약을 마쳤다. 4월 초 계약을 시작한 서울 송파구 문정동 ‘송파 한화 오벨리스크’ 오피스텔도 평균 8.12 대 1의 청약경쟁률을 기록한 뒤 1주일 만에 100% 계약에 성공했다.

부동산 시장이 활황일 때는 아파트 매매 거래를 통한 시세 차익을 노리고 아파트에 투자하는 사람이 많았다. 그러나 부동산 침체기가 이어지고 은퇴 연령을 맞은 베이비부머가 쏟아져 나오면서 안정적이고 고정적인 투자처로 꼽히는 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 이러한 열기에 휩쓸려 ‘묻지마 투자’를 하려는 양상마저 감지되고 있다.

○ 분양 봇물 이뤄

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오피스텔 투자에 관심을 갖는 사람들이 늘어나는 것과 비례해 신규 분양 물량도 봇물 터지듯 나오고 있다. 일성건설은 서울 관악구 대학동(옛 신림9동)에 ‘신림 일성트루엘 오피스텔’을 5월 중 분양할 예정이다. 지하 4층∼지상 11층으로 구성됐으며 소형 오피스텔 162실이 지상 6∼11층에 들어설 예정. 한 건물 안에 오피스텔뿐만이 아니라 학원, 상가 등이 같이 입주한다.

SK디앤디는 오피스텔 및 도시형생활주택이 결합된 복합 건물 ‘강동 큐브’를 5월 중 분양할 예정이다. 지하 1층∼지상 20층으로 구성됐으며 오피스텔은 전용 19m², 35실이 공급된다. 지하철 5호선 강동역, 길동역과 가깝다. 잠실, 강남으로의 출퇴근 인구와 강일첨단업무지구 근무자 등 임대 수요가 많은 편.

부산에서는 해운대구 우동에서 한신공영이 전용 25∼59m² 총 932실로 이뤄진 ‘해운대 한신 휴플러스’를 분양한다. 부산 지하철 2호선 동백역과 가까운 편.

○ 이것만은 알고 해라

아파트에 비해 상대적으로 투자 금액이 적어 쉽게 생각하는 오피스텔 투자도 실패 확률이 적지 않다고 부동산 전문가들은 지적한다. 부동산정보업체 부동산1번지 조민이 팀장은 “세제, 시장 흐름 등을 꼼꼼히 따져보지 않으면 낭패를 볼 가능성이 높다”고 말했다.

공급 과잉으로 인한 임대수익 하락도 예상하지 않을 수 없다. 오피스텔 대박 행진이 이어지면서 건설사들이 경쟁적으로 분양 물량을 쏟아내고 있기 때문이다. 이 때문에 입주시점인 2∼3년 뒤에는 임대수익이 기대보다 낮아질 수 있다는 것이 부동산 전문가들의 공통된 지적이다. 2000년 초중반 중소 시행사가 난립해 오피스텔을 대량 공급한 것이 공실률로 이어졌던 전철을 밟을 수 있다는 것이다.

금리 흐름도 주시해야 한다. 최근 금리 인상 움직임이 계속되면서 대출을 끼고 구입할 경우 이자 부담 때문에 수익률이 줄어들 수 있기 때문이다.

또한 오피스텔의 취득세는 4.6%로 주거용 주택보다 상대적으로 높다. 공실이 생길 경우 임대수익이 크게 떨어지는 만큼 배후수요가 풍부한 지역을 골라야 수익을 꾸준히 늘릴 수 있다.

실수요자라면 전용면적을 따져볼 필요가 있다. 오피스텔은 전용률이 50% 정도에 그치는 곳이 많기 때문에 ‘3.3m²당 얼마’라는 말에 현혹되면 안 된다고 조 팀장은 지적했다.

이건혁 기자 realist@donga.com