[이남수의 부자부동산]단독주택 보다는 아파트… 지방 대신 서울에 투자를

이남수 신한은행 부동산팀장

2008년 글로벌 금융위기는 지구촌에 가계부채 문제의 심각성을 일깨웠다. 최근 한국은행에 따르면 지난해 우리나라 가계의 빚 상환 능력을 나타내는 가처분소득 대비 금융부채 비율은 146%로 전년보다 3%포인트 늘었다. 이 비율은 2008년 139%, 2009년 143% 등으로 지속적으로 상승세를 거듭하고 있다. 이와 달리 미국의 가처분소득 대비 금융부채 비율은 2007년 136%를 정점으로 2009년 125%, 2010년 120%로 줄어들고 있다. 영국 역시 2007년 170%로 절정에 달했으나 2009년 160%로 줄어들면서 점차 각 가계의 상환능력이 높아지고 있다.

우리나라 가계부채의 대부분은 주택과 관련된 것으로 외부충격에 취약한 것이 문제다. 대출금리 대비 주택가격이 약세를 보이고 있어 은퇴 이후의 노후대책이 막막한 상황이다. 주택시장뿐만 아니라 상업용 부동산시장도 매매가격이 급등해 수익률이 낮아졌기 때문에 어떤 부동산을, 언제 사야 되는지 의사결정을 하기 어렵다. 이런 부동산 침체기에는 기본적인 원칙을 가지고 투자에 임하는 자세가 필요하다.

첫째, 보수적인 접근이 필요하다. 실물자산을 무리하게 늘리기보다는 잠재가치가 높은 부동산을 보유하는 전략이 필요하다. 주택의 경우 ‘똘똘한’ 물량만 남기는 것이 좋고 상업용 부동산이라면 안정적인 임대수익을 창출하거나, 현재 임대료 수준은 낮아도 향후 자산가치가 크게 오를 수 있는 물량에 주목해야 한다. 따라서 보유 부동산 중 상당기간 시세가 오르지 않은 것은 매도를 통해 포트폴리오를 재구성할 필요가 있다.

잠재가치가 높은 부동산 중 하나로 도심 내 역세권의 토지를 대표적으로 꼽을 수 있다. 교통이 좋은 지역의 건물이나 다가구주택의 경우 향후 개발가치가 높기 때문에 자산가격은 지속적으로 상승하기 마련이다. 이때 중요한 것은 용도지역이다. 주거지역보다는 준주거지역이나 상업지역이 가격은 비싸더라도 투자가치가 높다.

둘째, 거래가 잘돼 환가성이 뛰어난 부동산으로 재편해야 한다. 지방보다는 수도권 중 학군, 교통, 편의시설이 좋은 곳을 선택하는 것이 한 방법이다. 부동산을 투자할 때 싸게 사는 것도 중요하지만 필요한 시점에 잘 팔릴 수 있는 상품을 선택하는 것이 더 중요하다.

셋째, 입지와 가격에 대한 이해가 필요하다. 부동산가격은 입지가 결정하지만, 투자수익률과 반드시 비례하는 것은 아니다. 투자기준은 입지보다는 가격 수준이 더 중요하다. 많은 사람이 강남을 선호하기 때문에 가격이 크게 올랐지만 임대수익은 매우 낮은 수준이다. 매매가격이 높아 우량 매물을 찾기 어렵기 때문에 강북이나 경기, 인천의 메인 상권에 관심을 가지는 것이 필요하다.

넷째, 도심에 주목해야 한다. 고령화와 인구 감소에 따라 선진국의 사례처럼 도심 집중화 현상이 가속화될 것으로 예상된다. 주택과 투자용 부동산은 지방보다는 수도권에, 수도권 내에서도 상권이 잘 갖추어진 곳을 투자 우선순위에 두어야 한다.

다섯째, 주택에 투자하려면 아파트에 주목해야 한다. 단독주택, 전원주택 등의 수요가 늘어나는 게 사실이지만 투자의 관점에서 본다면 아파트만큼 환가성이 뛰어난 주택은 없다. 물론 최근 주택시장이 약세를 보여 국지적인 차이는 있지만 지역별 아파트 가격은 양극화 현상을 보이게 될 것이다.

마지막으로 인구가 줄어드는 지방 토지는 투자대상에서 제외해야 한다. 개발호재나 기업유치 등 산업적 수요가 있는 지역을 제외하고는 지방 토지 가격의 상승장은 다시 오기 힘들 것으로 보인다. 투자 관심지역으로 장기적인 관점에서 수도권 계획관리지역과 비닐하우스와 공장이 밀집한 그린벨트 지역을 주목해야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com