[맞춤 재테크]임대업자가 아들에게 오피스텔 한 채를 팔았을 때

아들이 매입자금 출처 입증해야 증여 아닌 거래

Q. 부동산임대업을 하던 김모 씨는 보유 중인 오피스텔 중 한 채를 처분하려고 부동산중개사무소에 의뢰했으나 마땅한 매수자가 나타나지 않았다. 마침 아들에게 여유자금이 생긴 데다 오피스텔 투자에 관심이 있어 아들에게 팔았다. 그러나 얼마 뒤 김 씨 아들은 실제 매매거래임을 입증할 수 있는 서류와 자금출처를 소명하라는 안내문을 받게 됐다. 왜 이런 안내문을 받게 된 것일까.
A. 세법에서는 부모·자녀 및 부부 사이에 부동산을 양도하는 것은 기본적으로 ‘양도’가 아니라 ‘증여’라고 본다. 사실상 대가가 지급되지 않은 증여 거래인데 증여세 부담을 피하려고 마치 양도인 것처럼 위장했다고 추정하는 것이다. 예전부터 배우자 등과의 부동산 거래는 양도를 가장한 증여 사례가 많아 이를 막고자 납세자가 실제로 매매거래를 했다는 사실을 증명할 수 있는 때만 증여가 아닌 양도로 보겠다는 것이다.

그러므로 김 씨 아들이 적극적으로 증여가 아닌 실제 매매거래임을 입증해야 한다. 만약 김 씨 아들이 오피스텔을 살 만한 분명한 자금을 가지고 있었고 계좌 입출금 명세 등의 금융자료로 대금을 실제로 지급한 사실을 구체적으로 입증할 수 있다면 증여가 아닌 양도거래로 인정받을 수 있다.

하지만 부동산의 대가를 서로 주고받았어도 문제는 생길 수 있다. 사고파는 당사자가 모두 가족이다 보니 시가보다 낮은 가격에 파는 사례도 종종 있다. 그런데 이렇게 가족간에 시가와 다른 가격으로 팔 때는 증여세는 물론 양도소득세 문제가 발생할 수 있다. 먼저 시가와 매매가격의 차이가 3억 원 또는 시가의 30% 이상 나면 싸게 산 자녀에게 증여세를 부과한다. 자녀에게 싼 가격에 자산을 이전함으로써 실질적으로 일부는 무상으로 부를 이전했다고 보기 때문이다. 또 양도한 가액이 낮으면 양도세가 시가로 거래했을 때보다 줄어들게 된다. 이때는 세법에서 시가와 매매가격의 차이가 3억 원 또는 시가의 5% 이상 나면 양도세를 부당하게 줄이려는 의도로 보아 매매가격을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도세를 다시 부과한다.

예를 들어 김 씨 오피스텔의 시가가 4억 원이라고 할 때 이보다 5000만 원 낮은 금액으로 아들에게 팔았다면 시가의 30% 이상 차이가 나지는 않기 때문에 증여세가 과세되진 않지만 시가와 5% 이상 차이가 나므로 양도세를 적게 내기 위한 부당한 거래로 본다. 따라서 세무서에서는 매매가격을 인정하지 않고 시가 4억 원을 기준으로 양도세를 다시 부과한다.

혹시라도 자녀로부터 받은 매매대금을 다시 자녀에게 돌려주면 김 씨가 자녀에게 현금을 증여한 것이기 때문에 증여세가 과세된다. 따라서 김 씨 본인 명의의 예금이나 펀드에 가입하거나 부동산을 취득하는 등의 방법으로 매매대금이 자녀에게 다시 되돌아가지 않았다는 것을 입증할 수 있는 서류를 남겨둬야 한다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사