[이남수의 부자부동산]초소형 원룸 ‘고시원’ 오피스텔보다 면적당 수익률 높아

이남수 신한은행 부동산팀장

고시텔, 원룸텔, 리빙텔 등 다양한 명칭으로 불리는 고시원은 초소형 원룸을 뜻하는 말이다. ‘다중 이용업소의 안전관리에 관한 특별법’이 적용되는 시설로서 독립된 주거 형태를 갖추지 않은 것으로 정의돼 있다. 이 때문에 고시원은 화재 등에 대비해 소방시설, 비상구, 내부통로 등에 대해 강화된 규제가 적용된다. 건축법상 바닥면적 합계 1000m² 미만은 제2종 근린생활시설로 분류돼(1000m² 이상은 숙박시설) 고시원은 허가가 아닌 신고사항이며, 소방서의 소방필증만 있으면 사업자등록증이 나온다.

그러나 최근 고시원이 급증하면서 체계적인 관리의 필요성이 부각되자 정부와 서울시는 고시원의 입지와 건축을 제한하는 방안을 추진하고 있다. 서울시는 2010년 9월 ‘고시원 관리강화 및 제도개선 추진계획’을 내놓고 30실 이상 고시원은 인허가 전에 건축심의를 받도록 하고, 제1종 일반주거지역과 녹지지역에서 고시원의 건축을 제한하는 방안을 추진 중이다. 국토해양부 역시 제2종 근린생활시설에 해당하는 고시원의 면적을 현행 1000m²에서 500m² 미만으로 축소시키는 대책을 추진하고 있다.

서울의 고시원 수는 2004년 2621개에서 2010년 7월 기준 4085개로 급증했다. 자치구별로는 관악구가 전체 대비 15.9%로 가장 많다. 동작구(9.7%) 강남구(7.9%) 서대문구(5.5%) 등이 뒤를 이었다. 고시촌과 학원가, 업무시설 밀집지역, 대학가 인근에 주로 많았고, 전체 고시원의 85%가 지하철역 1000m 이내에 위치했다. 보통 30∼50개의 실로 이뤄져 있고, 대학가 인근은 전용면적 6.6m² 내외, 업무지역의 경우 12m² 내외의 크기가 많았다. 임대료 수준은 입지와 규모, 형태에 따라 다양하지만 보통 월 30만∼50만 원 선이다.

대부분의 고시원은 실별로 침대, 책상, 옷장, 냉장고 등을 갖추고 있으며, 기본적으로 밥, 김치, 라면 등이 제공된다. 보증금 없이 월세만 받는 경우가 많아 학생, 아르바이트생, 취업 준비생 등 소득이 낮은 이들이 많이 이용하고 있다. 도시형생활주택, 오피스텔보다 면적당 투자 수익률이 높은 편이다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com