[Home&Dream]도심 자투리땅에 ‘도시형 생활주택’ 지어 세 놓을까?

전세난 심해지면서 관심 쏠려 적은 금액으로 투자가능
은퇴 앞둔 계층에 환영

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《정부가 전세난 해결방안으로 보고 각종 지원책을 쏟아내면서 도시형 생활주택이 새로운 부동산 투자상품으로 주목을 받고 있다. 실제로 분양물량도 최근 들어 급증하는 추세다. 도심에 자투리 땅을 갖고 있는 사람들의 관심도 높아지고 있다. 하지만 도시형 생활주택은 2009년 이후 새롭게 선보이는 상품으로 아파트, 상가 등처럼 정보가 많은 상품이 아니다. 섣불리 투자에 나섰다가 손해를 볼 가능성이 커 주의할 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다.》
○도시형 생활주택이란

2009년 5월 관련 법이 도입되면서 선보인 주택 유형으로 도시지역에서 국민주택 규모(전용면적 85m² 이하) 주택을 20실 이상 150실 미만으로 짓는 공동주택을 말한다. 단지형과 원룸형, 기숙사형으로 나눌 수 있다. 단지형은 85m² 이하의 다세대주택을 연상하면 좋다. 4층 이하 높이, 총면적 660m² 이하로 지어야 한다. 원룸형은 12m² 이상 50m²‘ 이하 규모로 짓되 가구별로 독립된 생활이 가능하도록 욕실과 부엌이 하나의 공간으로 만들어진 형태다. 기숙사형은 7m² 이상 30m² 이하 규모로 지어지되 취사장, 세탁실, 휴게실을 공동으로 사용할 수 있는 공동주택이다.

○공급 물량 늘어나는 추세

수목건축이 2010년 서울 동대문구 제기동 나대지에 신축한 도시형 생활주택 ‘마이 바움 제기’ 원형룸의 전경. 수목건축 제공

전세난이 심각했던 지난해부터 공급 물량이 부쩍 늘어났다. 서울에서만 2010년에 935실이 공급됐는데 2011년 6월 14일 현재 모집공고를 낸 물량만 930실에 달한다. 작년 한 해 물량만큼 상반기에 쏟아진 셈이다.

아파트와 달리 중소 건설사가 많이 짓기 때문에 인허가를 마치고 분양 직전에 알려지기 때문에 앞으로 얼마나 공급될지를 파악하기 어렵다. 하지만 공급이 더욱 늘어날 것은 확실시된다. 정부 지원이 잇따르고 있기 때문이다. 서울시는 최근 발표한 ‘2020 서울시 주택계획’에서 도시형 생활주택 공급물량을 확대하겠다는 입장을 밝혔다. 국토해양부도 도시형 생활주택 관련 규제를 대대적으로 완화할 방침이다.

○인기의 원인은

도시형 생활주택이 인기를 끄는 이유는 아파트보다 상대적으로 적은 금액으로 투자할 수 있다는 점이다. 은퇴를 앞둔 투자자들에게 환영 받는 이유다. 하지만 분양가를 면밀히 따져보고 주변 경쟁상품인 원룸시장과 오피스텔 시장을 살펴본 후 투자해야 한다.

특히 공실률과 월세현황 등은 꼼꼼히 따져봐야 한다. 임대료 상한선이 있기 때문에 도시형 생활주택을 아무리 화려하게 짓는다고 하더라도 기존에 형성되어 있는 임대료 수준 이상을 받기 힘들다는 점도 염두에 둬야 한다.

○건축 시 체크리스트

도시에 자투리땅을 갖고 있거나 여윳돈이 있어 도시형 생활주택을 짓고 싶다면 기본적으로 다음 몇 가지는 검토해본 뒤 투자 여부를 결정하는 게 좋다.

① 무조건 싼 땅을 구입하라=땅값은 도시형 생활주택 투자비의 60∼70%를 차지하므로 수익성에 큰 영향을 미친다. 법원경매나 공매를 이용하거나 급매물을 구입하는 게 효과적이다.

② 좁고 긴 용지가 유리하다=효과적인 평면계획을 수립하기 위해서는 좁고 긴 용지를 매입하는 것이 좋다. 정방형보다는 오히려 장방형의 토지가 내부평면계획 수립이 수월해 공간배치가 효율적일 수 있기 때문이다.

③ 지역특성을 고려해 주차계획을 하라=도시형 생활주택 활성화를 위해 법령이 개정돼 주차대수 기준이 대폭 완화됐다. 하지만 주차대수 기준을 다르게 적용해 수요자의 특성에 맞게 계획한다면 임대 시 장점이 될 수 있다. 역세권 및 대학가 주변 지역은 최소한의 법정 주차대수만 확보하고, 고급 수요자를 겨냥한다면 주차대수를 여유있게 책정해야 한다.

④ 입주자가 필요로 하는 생활서비스 공간을 제공하라=(반)지하층에는 도시형 생활주택 가구 구성이 불가능하므로 경우에 따라 근린생활시설을 계획할 수 있다. 이 경우 입주예정자 및 인근 거주자들의 연령대별 요구를 파악하여 식당, 편의점 등을 계획하는 것이 좋다.

⑤ 수요자에 맞게 실내규모를 짜라=수요자의 요구에 맞는 실내규모를 갖추는 것은 도시형 생활주택의 경쟁력을 결정짓는 중요한 요소다. 대학가 주변은 학생을 겨냥해 전용면적 15∼18m², 오피스 밀집지역이라면 직장인용으로 전용면적 18∼20m² 로 만드는 게 임대하기 좋다.

⑥ 디자인이 마케팅이다=도시형 생활주택의 주 타깃은 대학생이나 직장 초년생들이다. 이런 연령대의 특징을 고려할 때 감각적인 외관디자인과 창의적인 공간 활용이 중요하다.

⑦ 관리하기 쉬운 자재를 쓰라=도시형 생활주택은 오랫동안 머무는 사람을 위한 상품이 아니다. 임대용이라는 뜻이다. 따라서 내외장재 등은 저렴하면서도 쉽게 더러움을 타지 않고 내구성 있는 재료를 선택하는 게 좋다. 가구도 쉽게 훼손될 우려가 있으므로 교체가 가능한 제품을 고르는 게 좋다. (도움말: 수목건축, 스피드뱅크)

황재성 기자 jsonhng@donga.com