[이남수의 부자부동산]고시원, 위치-주요 고객 성향따라 인테리어 차별화를

이남수 신한은행 부동산팀장

초소형 원룸인 고시원 사업을 하려면 먼저 임차수요가 풍부한 지역의 토지를 매입해 새로 건물을 짓는 방법을 고려해볼 수 있다. 또 본인 소유 건물의 공실 상태가 지속되거나 임대료가 낮을 경우 건물을 리모델링하거나 기존 터 위에 새 건물을 지을 수도 있다. 물론 다른 사람의 건물을 빌려 원룸으로 리모델링하는 방법도 있다.

고시원을 포함한 원룸 주택 시장은 1년 미만의 단기 임대자 비율이 높다. 이는 수요자들이 대개 자금 여력이 낮아 월세를 선호하고 원룸을 인생의 특정 시기에 잠시 활용하는 경우가 많기 때문이다. 고시원은 또 입지가 중요하다. 특히 상권이 활성화된 대학가 주변, 업무시설, 학원 밀집지역, 대형 병원 인근 등이 좋다. 대학가 근처에 가 보면 건물의 일부 또는 건물 전체가 고시원으로 운영 중인 곳이 많아 시장조사 차원에서 사전에 여러 곳을 방문해 보는 것도 좋다. 시장조사를 할 때에는 위치, 인근지역 고시원의 수, 임대료 수준, 방 개수, 시설에 따른 남녀선호도 등을 확인해야 한다. 고시원 사업은 경쟁이 치열하기 때문에 발품을 팔아야 사업에 따른 리스크를 줄일 수 있다.

형태와 시설에 따라 다르기는 하지만 고시원 신설에는 최소 2억 원이 든다. 일반적으로 전용면적 기준 3.3m²당 200만 원 내외의 공사비가 들며 330m²에 30∼40실을 구성할 수 있다. 수익성 측면에서는 방 개수가 40개 이상인 곳이 좋다. 또 대학가인지 학원가인지, 수요자가 주로 남성인지 여성인지 구체적으로 분석해 내부 공간의 크기나 인테리어를 달리하면 인기를 높일 수 있다.

고시원 사업은 수요가 꾸준하기 때문에 입지만 잘 고른다면 큰 리스크 없이 안정적으로 수입을 거둘 수 있다. 또한 사업 초보자도 쉽게 할 수 있을 정도로 운영과 관리가 수월한 편이라 노후자금 운영 수단 중 하나로 검토해볼 만하다. 단, 고시원이나 원룸텔은 법적으로 개별등기가 불가능한데도 오피스텔처럼 가능한 것처럼 분양하는 사례가 종종 있어 투자 시 유의해야 한다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com