[맞춤 재테크]상가겸용주택 처분하려는데 양도세 비과세 되나

주택면적이 상가보다 작을 땐 상가분 양도소득세 내야

Q. 서울 여의도에서 직장을 다니고 있는 이모 씨(50)는 8년 전쯤 강동구 상일동에 1층은 상가, 2층은 주택인 건물을 구입했다. 1층에는 편의점을, 2층은 주택을 세 놓았다. 직장 때문에 대방동 아파트에서 전세를 살고 있던 이 씨는 사정상 상일동 상가주택을 팔려고 한다. 예전에는 실제 거주하지 않았다는 이유로 세금이 많이 나올까 봐 걱정했는데 마침 올해 6월 1가구 1주택 비과세요건 중 거주요건이 폐지되자 이번 기회에 처분하려 한다. 이 씨의 양도소득세는 얼마나 될까.A. 하나의 건물에 주택과 상가가 함께 있는 상가겸용주택은 먼저 주택면적과 상가면적을 비교해 보아야 한다. 만약 주택면적이 상가면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 본다. 이렇게 건물 전체가 주택에 해당되면 겸용주택과 부수토지 모두 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 1가구 1주택 비과세 요건은 갖추어야 하는데 6월 소득세법 시행령의 개정으로 2년 거주요건이 폐지되었으므로 이 씨는 3년 이상만 보유하고 9억 원이 넘지 않는다면 내야 할 양도소득세는 없다.

하지만 주택면적이 상가면적과 같거나 오히려 상가면적보다 작으면 주택면적만 주택으로 보기 때문에 주택면적과 이에 대한 부수토지만 주택으로 보아 비과세가 되고 나머지 상가면적과 부수토지에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.

예를 들어 건물의 상가면적이 100m², 주택면적이 150m², 부수토지가 300m²라면 주택면적이 상가면적보다 넓어 건물 전체를 주택으로 보기 때문에 건물뿐 아니라 부수토지 모두 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 반대로 상가면적이 150m²이고 주택면적이 100m²라면 주택면적 100m²와 주택에 대한 부수토지 120m²만 비과세되고 나머지(상가건물 150m², 건물에 대한 부수토지 180m²) 부분에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.

상가면적이 주택면적보다 1m²만 넓어도 비과세 받을 수 없는 부분이 생기기 때문에 상가겸용주택을 처분할 때는 상가면적과 주택면적을 잘 따져봐야 한다. 특히 2층으로 연결된 계단이나 지하 보일러실의 경우 그 용도에 따라 신중하게 판단해야 한다. 계단이 2층 주택을 오르내리는 용도로만 사용된다면 계단도 주택면적으로 볼 수 있다. 그리고 지하 보일러실의 경우에는 보일러가 주택난방용으로만 사용된다면 보일러실도 주택면적으로 볼 수 있지만 건물 전체 난방용으로 사용된다면 주택면적과 상가면적의 비율로 나누어 구분해야 한다.

혹시라도 주택면적이 약간의 차이로 상가면적보다 작은 경우라면 증축이나 용도변경을 통해 주택면적을 더 크게 만들면 건물과 토지 모두 비과세 받을 수 있다. 한 가지 주의할 점은 증축이나 용도변경을 통해 증가된 주택면적에 상당하는 부수토지에 대해서는 별도로 비과세 요건이 충족되어야 한다는 것이다. 즉, 증축이나 용도변경 후 3년이 경과해야 실질적으로 모든 양도차익에 대해 비과세 받을 수 있다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사