[이남수의 부자부동산]건물 임대-시설 관리인력 줄이려다 ‘소탐대실’

이남수 신한은행 부동산팀장

건물의 임대나 시설관리는 전문성을 필요로 하는 영역이다. 그러나 중소형 건물주 가운데 상당수는 자신이 직접 주먹구구식으로 건물 관리에 나서 건물의 자산가치를 오히려 떨어뜨리는 경우가 적지 않다. 최근 필자와 상담한 한 건물주 역시 관리인 1명, 청소 담당 1명을 고용해 자신이 직접 건물을 관리하고 있었는데, 시장 조사나 건물 관리에 소홀하다 보니 주변보다 임대료를 30%가량이나 덜 받고 있었다. 건물관리 위탁에 따른 수수료는 절감했겠지만 중장기적으로는 손해를 보고 있는 예다.

경기가 좋을 때는 입주 수요가 많아 공실 위험, 임대료 미납 등의 문제가 많지 않았다. 따라서 건물 관리를 어떻게 하는지도 그리 중요하지 않았다. 하지만 오피스 공급 물량이 늘어나고 경기 침체가 지속되는 상황에서는 어떤 노하우를 발휘해 건물 관리를 하는지가 임대수익에 큰 영향을 미친다. 이에 따라 최근에는 건물자산관리의 필요성이 점점 부각되고 있다.

건물자산관리란 전문적인 시설관리회사에 임대관리와 시설관리를 위탁하는 것이다. 이 회사는 시장 조사를 통해 현재 건물의 적정 임대료를 분석하고 만약 시세보다 현 임대료가 떨어진다면 더 받을 수 있는 방안을 모색한다. 또 저층부에 건물 이미지에 영향을 미치는 우량 임차인을 적극적으로 유치해 건물의 가치를 올릴 방안도 찾아준다.

비용 절감 효과도 노릴 수 있다. 건물이 노후될수록 시설 등을 개보수할 때 적지 않은 비용이 드는데 관리회사가 이에 대한 산출 명세를 꼼꼼히 검증해 불필요한 비용을 줄일 수 있기 때문이다. 건물 관리의 수월성도 빼놓을 수 없다. 건물을 직접 관리하면서 임차인과 대면하다 보면 임대료 연차에 따른 협상, 명도 진행 등 복잡한 법적 문제에 맞닥뜨리며 ‘정신적 고통’을 받게 되는 경우가 종종 있다. 관리회사는 임차인과의 협상을 대행해주기 때문에 건물주는 최종 의사결정만 하면 된다. 건물 관리에 따른 시간과 고민의 크기를 훨씬 줄여준다는 점에서 최근 대형건물 소유주 사이에서는 관리회사를 고용하는 것이 ‘대세’처럼 굳어지고 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장 ns22@shinhan.com