수도권 아파트 전매제한 9월부터 최장 3년으로 단축

판교-광교신도시 아파트-분양권 ‘족쇄’ 풀린다

수도권 분양권 전매제한 완화에 따라 수원 광교신도시와 함께 최대 수혜지로 떠오른 성남 판교 신도시. 동아일보DB

이르면 9월부터 수도권 과밀억제권역 내 공공택지에 들어선 아파트의 전매제한 기간이 최장 5년에서 3년으로 줄어든다. 정부 계획대로라면 수도권의 3만3100여 채가량의 아파트가 대상이다. 특히 이 가운데에는 분양권 형태로 사고팔 수 있는 물건도 상당수여서 내 집 마련 실수요자라면 관심을 가질 만하다. 자금 부담을 상대적으로 줄이면서 판교신도시나 광교신도시에 입주할 수 있기 때문이다. 다만 준공된 아파트보다 분양권은 챙겨봐야 할 게 많아 주의할 필요가 있다.

○ 어떤 아파트들이 수혜 대상인가

부동산정보업체 부동산114에 따르면 이번 조치로 전매제한에서 풀리는 아파트는 3만3100여 채이다. 이 가운데 준공된 아파트는 4900채에 불과하고, 나머지 2만8200여 채는 분양권이다. 준공아파트는 모두 정부 일정대로 사업이 추진되면 즉시 전매가 가능하다. 반면 분양권은 1만4200여 채가 즉시 전매 가능한 물량이고, 나머지는 해제될 때까지 조금 더 기다려야 한다.

이번 조치의 최대 수혜지역은 수원 광교신도시와 성남 판교신도시 등 2기 신도시 지역 아파트와 분양권들이다.

광교신도시에서는 지난해 5월 분양한 광교e편한세상(1970채)과 지난해 1월 분양한 광교자연앤자이(1173채), 2009년 11월 분양한 광교래미안(629채) 등이 분양권 형태로 전매 가능하다. 판교신도시는 2009년 1월 분양한 백현마을1단지(948채) 등이 분양권 형태로 당장 전매할 수 있다.

○ 분양권 매매하려면 이런 게 필요하다

분양권을 살 때는 우선 분양계약서 사본을 받아 시공사나 시행사에 문의해 파는 사람이 계약자가 맞는지 확인해야 한다. 또 앞으로 납부해야 할 중도금과 잔금은 얼마인지도 미리 알아둬야 한다. 이때 발코니 확장 여부와 옵션 비용 등도 꼼꼼히 계산해 봐야 한다.

계약 시에는 분양계약서를 토대로 부동산거래신고서에 금액을 작성하되 미납 분양대금은 잔금에 포함시키고, ‘기타’란에는 미납 대금을 포함한 승계 내용을 써야 한다. 분양권 매매계약이 끝나면 시군구청 지적과를 방문해 계약서 검인을 받아야 한다. 만약 사는 사람이 파는 사람의 대출을 승계한다면 함께 해당 은행에 가서 중도금 대출채무승계신청서 등을 작성해야 한다. 마지막으로 분양계약서 명의 이전은 매도자 본인과 매수자 본인 혹은 대리인이 함께 건설사를 방문해 확인 절차를 거쳐야 한다. 조합아파트는 조합사무실도 방문해야 하는 점을 잊어선 안 된다.

○ 분양권 투자 이런 것 알아둬야

분양권을 팔려는 사람과 사려는 사람은 입장 차이만큼 투자 전략도 다르다. 우선 팔려는 사람은 전매제한 규정이 완화되는 직후에 매물이 쏟아져 나올 수 있는 만큼 올해보다는 내년까지 시간적 여유를 두고 기다리는 편이 낫다. 또 양도소득세를 제외한 세후 수익률을 감안하는 것도 필요하다.

분양권을 사는 사람이라면 보수적으로 접근하는 것이 좋다는 게 전문가들의 일치된 의견이다. 현재 부동산 시장의 리스크가 큰 만큼 분양권도 가격 하락 가능성을 염두에 둬야 한다는 것. 분양가에 비해 가격이 지나치게 오른 아파트도 피해야 하지만 가격이 떨어지거나 정체된 아파트도 의심해 봐야 한다. 박원갑 부동산1번지 소장은 “2, 3년 뒤 가치가 얼마나 오를 것인가를 고려해서 가급적 택지지구나 신도시 등 인기지역 위주로 접근하는 게 좋다”고 말했다.

구가인 기자 comedy9@donga.com@@@