[맞춤 재테크]상속받은 비경작 농지-비사업용 나대지 매각때 양도세는

농지 3년내 팔면 감면… 나대지는 내년까지 중과세 없어

Q. 2년 전 임모 씨와 양모 씨는 각각 개별공시지가 2억 원 정도의 땅을 상속받았다. 임 씨가 상속받은 땅은 아버지가 경작하던 농지로 충남 아산에 있고 양 씨가 상속받은 땅은 경기 광주시에 있는 나대지다. 예상보다 높은 가격인 8억 원에 땅을 사겠다는 사람이 나서자 서울에 사는 두 사람은 고민이 생겼다. 직접 농사를 짓지 않은 농지나 활용하지 않는 나대지는 양도소득세가 많이 나온다는데 세금을 줄일 방법은 없는지 궁금하다.
A. 두 사람 모두 2억 원에 상속받은 땅을 8억 원에 팔면 양도차익은 6억 원으로 같지만 세금은 크게 차이가 날 수 있다. 두 사람이 상속받은 땅의 지목이 다르기 때문이다.

농지를 상속받은 임 씨는 상속받고 5년 이내에만 양도하면 무조건 사업용으로 봐주기 때문에 장기보유특별공제도 적용받고 중과세율이 아닌 일반세율로 세금을 내면 된다. 아버지가 8년 이상 농촌에 살면서 직접 농사를 지은 농지라면 더 좋다. 임 씨가 자경하지 않은 농지지만 언제 팔아도 비사업용 토지로 간주돼 중과세되지 않기 때문이다.

또 2006년 1월 1일 이후 상속받은 농지는 상속받고 3년 이내에만 양도하면 아버지의 자경 기간을 모두 인정해주기 때문에 임 씨도 감면받을 수 있다. 즉 임 씨의 양도차익 6억 원에 대한 양도세 1억9422만 원은 감면한도 2억 원을 넘지 않으므로 양도세를 한 푼도 내지 않을 수도 있다.

하지만 양 씨는 다르다. 나대지는 상속으로 취득했다고 하더라도 실제 사업용으로 사용하지 않으면 비사업용 토지에 해당돼 중과세될 수 있다. 다행히 2012년 12월 31일까지 양도하면 한시적으로 중과세하지 않고 일반세율로 과세한다. 그 대신 장기보유특별공제가 배제된다. 따라서 양 씨가 해당 나대지를 사업용으로 전환해 사용할 방법이 없다면 2012년 말까지 처분하는 것이 세금 측면에서 유리하다. 물론 해당 부동산의 향후 전망도 중요하므로 2012년 말 이후까지 보유할 예정이라면 세금을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

예를 들어 10억 원까지 시세가 오를 수 있다고 판단돼 2013년 이후에 양도한다고 하자. 땅값으로 10억 원을 받더라도 양도차익 8억 원의 약 66%인 5억2635만 원을 세금으로 내야 한다. 세금을 낸 뒤 양 씨가 손에 쥘 수 있는 돈은 약 4억7300만 원에 불과하다. 차라리 2012년 전에 8억 원에 양도한다면 양도차익 6억 원에 대한 양도세(주민세 포함) 2억1364만 원만 내면 된다. 세금을 낸 뒤에도 5억8636만 원가량을 가질 수 있는 것이다. 이럴 때는 더 낮은 가격에 처분하는 것이 비사업용 토지로 중과세되는 것보다 유리하다.

양 씨가 무주택자라면 사정은 달라진다. 세법에서는 주택을 소유하지 않은 1가구가 소유한 1필지의 나대지로, 주택 신축이 가능한 660m² 이내의 토지는 사업용으로 본다. 양 씨가 세금 신고기한 내에 무주택가구임을 증명하는 서류와 가구원의 나대지 소유 현황 등을 첨부해 납세지 관할 세무서에 제출하면 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사