용적률 10%↑ 상가 가격 10만원↓

서울 상업부동산 838곳 분석

상업용 부동산의 용적률이 10% 높아질 때 서울 시내 오피스빌딩의 m²당 가격은 1만6000원, 상가건물 가격은 10만 원 낮아지는 것으로 조사됐다. 아파트가 아닌 비주거용 부동산의 용적률과 가격의 상관관계를 평가한 것은 처음으로, 정부가 도입을 검토 중인 ‘용적률 거래제’의 기초 자료로 활용될 것으로 보인다.

19일 한국부동산연구원이 서울 시내에서 임대면적 50% 이상인 6층 이상 높이의 오피스빌딩 290개와 3층 이상인 상가건물 548개 등 총 838개 상업용 건물을 분석한 결과, 오피스빌딩의 용적률이 1% 늘어나면 토지와 건물 전체의 감정평가 가격은 약 0.1% 상승하는 데 그친 것으로 집계됐다. 이를 총면적당 가격으로 환산하면 용적률이 1% 증가할 때 건물의 m²당 가격은 오히려 1600원 떨어진 것으로 평가됐다.

상가 또한 위치나 공실률 같은 조건이 같을 때 용적률이 1% 증가하면 토지와 건물 전체 평가 가격은 약 0.4% 높아진 반면 m²당 가격은 용적률 증가 전보다 1만 원 낮았다.

용적률은 대지면적 대비 지하층을 제외한 건물 전체 바닥면적의 비율로, 용적률이 높을수록 건물이 크다는 의미다. 이번 조사로 상업용 건물 규모가 클수록 면적당 건물 가치는 더 떨어지는 것으로 분석된 것이다. 건물이 클수록 관리비용이 많이 들고 임차인을 확보하는 데 부담이 크기 때문으로 풀이된다.

또 지하철이나 버스 같은 대중교통 편의 조건에 따른 상업용 건물의 가치도 구체적으로 제시됐다. 오피스빌딩은 지하철역에서 100m 멀어질수록 m²당 가격은 4만 원 낮았고, 상가는 버스정류장에서 100m 멀어질수록 가격이 약 29만 원 더 낮았다.

현재 정부가 개발이익환수의 방법으로 탄소배출권 거래제처럼 지역별로 용적률을 사고파는 ‘용적률 거래제’ 도입을 논의하고 있어 용적률 가치 산정의 중요성은 더 높아질 것으로 보인다. 신우진 한국부동산연구원 연구위원은 “용적률 거래제 논의뿐만 아니라 글로벌 금융위기 이후 비주거용 부동산에 대한 투자가 급증해 오피스빌딩이나 상가의 용적률 가치 산정 수요가 늘고 있다”고 설명했다.

정임수 기자 imsoo@donga.com