하반기 오피스텔 쏟아진다? 세제 혜택

8.18 전·월세 대책으로 주거용 오피스텔이 임대주택사업 대상에 포함되면서 하반기 오피스텔 분양시장이 뜨거워질 조짐이다.

앞으로 오피스텔로 전·월세 임대사업을 해도 일반 주택과 똑같이 세제 혜택을 받을 수 있어 수요자들의 관심이 높아진 가운데 건설사들도 수도권 오피스텔 공급 계획을 계속 내놓고 있다.

그러나 신축 오피스텔이 아닌 기존 오피스텔은 임대사업용으로 매입하더라도 높은 세율의 취득세를 내야 하는 등 신규 임대사업자들이 유의해야 할 점도 많다.

◇오피스텔 '열풍'…8월 이후에도 이어져=전반적인 주택경기 침체로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 올해 들어 오피스텔 분양시장은 어느 때보다도 활발하다.

상반기 오피스텔 공급 물량은 직전 분기인 지난해 하반기보다 18% 늘어난 1만2530실로 '공급 과잉' 논란까지 일었지만 8.18 대책으로 다시 관심이 살아나는 분위기다.

22일 건설·부동산 업계에 따르면 이달 말부터 연말까지 남은 4개월 동안 수도권 주요 지역에 오피스텔 공급이 '봇물'을 이룰 예정이다.

연말 오피스텔 공급이 가장 집중된 곳은 인천이다. 다음달 대우건설이 공급하는 인천 논현 2차 오피스텔(771실)을 시작으로 올해 중 모두 5290실이 새로분양시장에 나올 전망이다.

특히 송도국제도시는 12월 한진해모로(2512실)와 송도글로벌캠퍼스 푸르지오 오피스텔(606실) 등 연말 대규모 공급계획이 몰려있다.

서울에서는 29일 현대산업개발 계열사 아이앤콘스가 내놓는 은평뉴타운 '아이파크 포레스트 게이트'(814실)를 시작으로 최소 2402가구가 올해 안에 지역별로 골고루 공급될 것으로 보인다.

대학가에서는 관악구 신림동 일성트루엘(162실)과 신촌역 오피스텔(342실)이 9~10월 잇따라 공급되며, 강남권에서는 청담 오피스텔(183실, 9월 예정)과 천호동 오피스텔(538실, 하반기 중) 등이 청약접수를 한다.

경기도는 수도권에서 상대적으로 물량이 적은 편이다. 동탄 푸르지오 시티(681실), 서판교 오피스텔(190실), 의정부역 맥스타워(229실) 등이 시장에 나온다.

8.18 대책 발표 직후인 18~19일 분양한 서초구 서초동 '강남 한라비발디 스튜디오 193'(도시형생활주택 145가구, 오피스텔 42실)이 평균 5.6대 1(최고 35.3대 1)로 청약마감돼 어려운 시장 상황에서도 수익형 부동산에 대한 수요가 여전히 대기 중이라는 사실을 입증했다.

◇신축·분양 오피스텔만 취득세 감면…임대사업 유의사항은?=임대주택사업의 세제지원 폭이 넓어지기는 했지만 여러 가지 조건을 꼼꼼히 따져야 혜택을 제대로 챙길 수 있다.

우선 임대사업용 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)과 오피스텔은 이번 대책으로 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세·재산세 감면 등의 세제 혜택 대상이 된다.

이 중에서 가장 유의해야 할 사항은 취득세 감면 조건이다. 지방세특례제한법 31조에 따르면 임대사업자가 임대 목적으로 공동주택을 새로 짓거나 최초 분양받은 경우 전용면적 60㎡ 이하는 취득세를 면제받을 수 있다. 8.18대책으로 주거용 오피스텔도 이와 같은 기준을 적용받게 된다.

그런데 신축이나 최초 분양이 아닌 기존 주택과 오피스텔은 임대사업용으로 매입하더라도 취득세를 그대로 내야 한다.

현재 일반 주택의 취득세율은 9억원 이하 1주택자의 경우 1%, 9억원 초과 다주택자의 경우 2%여서 기존 공동주택을 매입해 임대사업을 하더라도 취득세 부담이 적은 편이지만 기존 오피스텔은 4.6%의 높은 취득세가 부과되기 때문에 신축 오피스텔에 비해 세 부담이 훨씬 크다.

신축이나 최초 분양 임대주택에 대한 취득세 감면 조항이 올해 12월 31일로 만료된다는 사실도 기억해야 한다. 오피스텔이나 공동주택 모두 5년 이상 임대를 해야만 임대주택사업자가 세제 혜택을 누릴 수 있다는 점도 유념하는 것이 좋다.

이번 대책으로 임대주택사업자 본인이 거주하는 주택 1가구에 대해서는 3년 이상 보유 등의 요건을 채우면 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있게 됐지만 임대사업 기간을 채우지 못하면 양도세 비과세가 취소되기 때문이다.

신방수 세무사는 "5년 이상 임대주택사업을 할 것이라는 전제로 양도세 비과세를 적용받은 사업자가 실제로 5년을 채우지 못하면 나중에라도 양도세를 물어야 한다는 점을 명심해야 한다"고 말했다.

또 임대주택을 전세로 공급하느냐, 월세로 공급하느냐에 따라 과세 기준이 다르다. 임대주택을 월세로 놓을 경우에는 무조건 임대소득에 대한 세금을 내야 하지만 전세의 경우에는 3주택 미만, 전세보증금 합계 3억원 이하라면 임대소득 비과세가 적용된다.

게다가 8.18 대책으로 3주택 이상을 보유하고 보증금 합계가 3억원 초과하는 사업자라도 소형 전셋집의 보증금에 대해서는 한시적으로 소득세를 면제받을 수 있다.

사업성 면에서는 아무리 임대소득을 챙길 수 있더라도 매매차익도 함께 기대되는 좋은 입지의 소형 주택 또는 오피스텔로 임대사업을 하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다.

부동산써브 함영진 실장은 "취득세와 재산세 등의 세제 혜택을 최대한 누리려면중대형보다는 소형을 매입해야 한다"며 "양도차익을 함께 챙길 수 있도록 유동인구가 활발하고 교통이 편리한 지역에서 1~2인 가구나 신혼부부를 겨냥한 대규모 단지를 찾아보는 것이 좋다"고 말했다.

부동산114 조성근 연구원은 "신규 오피스텔은 분양가격의 부담이 상대적으로 크지만 입지가 좋거나 브랜드, 디자인이 차별화된 곳이라면 관심을 가져볼 만하다"며 "거주환경과 분양가, 실제 임대수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.

디지털뉴스팀