[맞춤 재테크]주거용 오피스텔 보유… ‘8·18 전월세 대책’ 이후 양도차익 10억 아파트 세금 얼마나 줄까

법 개정땐 오피스텔은 주택 해당… 3억6765만원→680만원으로 줄어

Q. 서울 강남구 대치동에 사는 양모 씨(55)는 5년 전 노후 대비 목적으로 인근의 오피스텔을 구입해 임대사업을 하고 있다. 월세로 노후생활비를 마련하고 훗날 시세차익까지 노리는 투자였는데 주거용 오피스텔이다 보니 걱정이 많다. 현재 살고 있는 아파트가 20년 전 2억 원에 구입해 10억 원이나 오른 데다 오피스텔까지 포함하면 2주택이므로 세금 부담이 크기 때문. 양 씨는 이번 ‘8·18 전월세 안정화 대책’으로 세금 부담이 많이 줄어든다고 하는데 어떠한 혜택들이 있는지 궁금해하고 있다.
A. 정부의 8·18대책에는 주거용 오피스텔 투자자들에게 유리한 내용이 많다. 기존 법상으로는 양 씨처럼 거주하는 아파트 외에 투자 목적으로 오피스텔을 구입했고 이 오피스텔이 주거용이라면 보유 주택 수에 포함됐기 때문에 거주하는 아파트를 처분할 때 세 부담이 만만치 않았다. 또 주거용 오피스텔은 주택 수를 판정할 때는 주택에 포함되면서도 업무용 시설로 분류돼 아파트처럼 취득세나 재산세 감면 같은 세금 혜택은 받을 수 없어 매우 불리했다.

하지만 8·18대책에 따라 2011년 말 임대주택법이 개정되면 주택 범위에 주거용 오피스텔도 포함돼 임대주택법에 따라 주택에 적용하는 소득세, 종합부동산세, 지방세특례제한법 등의 혜택을 받게 된다. 즉 오피스텔을 취득할 때도 아파트를 취득할 때와 마찬가지로 취득세 감면을 받을 수 있다. 또 재산세 감면이나 종합부동산세 합산배제 등의 모든 혜택을 누릴 수 있게 돼 취득 및 보유에 따른 세금이 조금이나마 줄어들 것이라 기대된다.

무엇보다 이번 대책이 그대로 법에 반영되면 가장 큰 세금혜택을 보는 부분은 양도소득세일 것이다. 앞으로 주택임대사업자가 거주하는 주택을 양도할 때는 1주택자와 마찬가지로 비과세를 적용받을 수 있게 되기 때문이다. 또 양도세를 중과하지 않는 임대주택의 조건이 현재 서울 및 수도권은 3주택 이상을 임대해야 하지만 이제 양 씨처럼 1채만 있다고 해도 혜택을 받을 수 있다. 만약 양 씨가 기존 세법에 따라 대치동 아파트를 양도한다면 2주택자에 해당해 양도차익 10억 원에 대해 2012년까지는 3억6765만 원, 2013년부터는 5억4863만 원의 세금(지방소득세 포함)을 내야 한다. 하지만 관련법이 개정되고 주거용 오피스텔에 대해 주택임대사업자 등록을 한 뒤 본인이 사는 대치동 아파트를 판다면 단지 680만 원의 세금(지방소득세 포함)만 내면 된다. 1가구 1주택 비과세에 해당해 9억 원을 초과하는 부분의 양도차익에만 과세될 뿐 아니라 장기보유특별공제도 최대 80%가 적용되기 때문이다.

다만 임대사업자 등록을 한다고 모든 주택이 세금 혜택을 받는 건 아니다. 재산세는 85m² 이하일 때 면적별로 일정 비율로 감면을 받을 수 있다. 양도세도 서울 및 수도권 주택은 총건축면적이 149m² 이하면서 기준시가 6억 원 이하인 때에만 혜택을 받게 된다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사