[맞춤 재테크]10년 보유-2년 임대 나대지 처분하려는데…

사업용토지로 인정 받으면 장기보유 특별공제 가능

《 Q. 10년 전 대구에 땅을 사 둔 강모 씨(48)는 최근 돈이 필요해 땅을 처분할 생각이다. 땅은 건물이 없는 나대지로 2년 전부터 고물상 업자에게 임대를 주고 있다. 비사업용 토지는 양도소득세를 더 낸다고 들었는데 강 씨의 땅이 비사업용 토지로 구분되는 것인지, 2010년 세제개편안으로 달라진 점은 없는지 궁금하다. 》
A. 이번 세제개편안에는 다주택자의 경우 내년 이후 양도분부터는 일반세율은 물론이고 장기보유공제를 해주는 것으로 사실상 중과세가 폐지된 반면 비사업용 토지에 대한 추가 중과 완화 내용은 포함되지 않았다. 비사업용 토지는 본래 용도에 맞지 않게 사용하는 토지를 말한다. 비사업용 토지를 처분하면 일반적인 양도세율(6∼35%)이 아닌 60%의 높은 세율로 세금을 내야 한다. 또 3년 이상 보유해도 장기보유특별공제(10∼30%)를 받을 수 없는 불이익이 따른다. 다만 내년 말까지 양도하면 중과세율이 아닌 일반세율로 과세된다. 하지만 장기보유공제는 여전히 받을 수 없다. 즉, 내년 말까지는 비사업용 토지를 양도할 때 장기보유공제를 받느냐, 받지 못하느냐만 다른 셈이다. 이렇듯 비사업용 토지를 양도하면 세 부담이 크므로 최대한 사업용 토지로 인정받는 것이 절세의 첫걸음이다.

사업용 토지로 인정받기 위해선 용도 요건과 기간 요건 두 가지를 만족해야 한다. 우선 토지를 해당 지목에 맞는 용도로 써야 한다. 사업용으로 썼는지는 토지 지목에 따라 다르게 판단하므로 잘 살펴봐야 한다. 지목이 농지라면 농지 소재지 또는 가까운 시군구(직선거리 20km 이내 지역 포함)에 살면서 직접 농사를 지어야 한다. 임야라면 임야 소재지(연접지와 20km 이내 지역 포함)에 실제로 살고 있어야 하며 대지는 건물을 짓거나 주차장으로 쓰는 등 생산 활동에 사용해야 사업용 토지로 인정해 준다.

양도일 직전에만 사업용으로 사용한다고 되는 것은 아니다. 세법이 정한 기간 이상을 사업용으로 써야 인정받을 수 있다. 토지를 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나 직전 5년 중에서 3년, 또는 토지 보유 기간의 80% 이상을 사업용으로 써야 한다는 3가지 조건 중 하나만 충족하면 가능하다.

그렇다면 강 씨의 토지는 사업용으로 인정받을 수 있을까. 강 씨의 토지는 지목이 나대지로 건물이 없는 상태다. 그렇더라도 세법에서 열거한 일정 용도로 사용하고 있다면 사업용 토지로 인정받을 수 있으며 강 씨에게 이에 해당할 만한 사유가 있다. 세법에서는 폐기물관리법에 따라 허가를 받아 폐기물처리업을 영위하는 자가 당해 사업에 사용하는 토지나 하치장용 등의 토지는 사업용 토지로 인정해 준다. 따라서 강 씨의 토지 임차인이 여기에 속하는 사업자라면 사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 물론 양도일 직전 최소 2년간은 해당 사업용으로 사용해야 한다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사