[맞춤 재테크]지방 전원주택도 2주택 양도세 중과되는지…

수도권 외 지역 기준시가 3억원 이하 주택엔 중과세 없어

Q. 서울 광진구 중곡동에 사는 박모 씨(63)는 최근 지방 전원주택에 관심이 많다. 경치 좋고 공기 맑은 곳에 세컨드하우스를 마련해 주말이나 휴가 기간에 종종 찾아가 쉬다 오기도 하고 은퇴 뒤 노후를 보내려 계획하는 사람들을 이미 주변에서 많이 보았기 때문. 그런데 몇 년 전 2주택 상태에서 집을 양도했다가 양도소득세를 많이 낸 경험이 있어 지방주택은 양도세가 어떻게 적용되는지 궁금하다.
A. 최근 몇 년 동안의 세법 개정 추이를 보면 이제 다주택자라고 해서 많은 세금을 걱정할 필요는 없다. 한시적이긴 하지만 2주택자가 내년까지 주택을 양도하면 50%(3주택 이상 60%)의 세율이 아니라 일반세율이 적용되기 때문이다. 또 2010년 세법개정안에 따르면 내년 이후라 해도 다주택자에게 장기보유특별공제(최대 30%)가 적용된다. 특히 박 씨처럼 수도권 외 지역의 지방주택을 취득한다면 더욱이나 걱정할 필요가 없다. 취득하려는 지방주택이 기준시가 3억 원 이하이면 내년 말까지 적용하는 다주택자 일반세율 적용특례와 무관하게 중과세되지 않고 장기보유특별공제도 허용되기 때문이다. 세법에서는 주택이 두 채가 있더라도 수도권을 제외한 기타 지역에 있는 주택들은 기준시가가 3억 원이 넘어야 중과세하고 있다.

하지만 먼저 파는 주택에 대해서 비과세 혜택을 받을 수는 없다. 예를 들어 강원도에 세컨드하우스를 사고 나중에 양도차익이 3억 원인 중곡동 주택을 처분한다면 중과세는 안 되지만 6350만 원의 양도소득세(지방소득세 포함)를 내야 한다. 박 씨의 경우 두 번째 주택을 취득한 후 2년 내 중곡동 주택을 처분하지 않는다면 비과세를 받기는 힘들다.

물론 일정 요건들을 갖추면 비과세를 받을 수 있다. 예를 들어 고향주택이나 부득이한 사유로 비수도권 주택을 취득했다면 기존에 보유하던 1주택을 먼저 양도해도 비과세가 적용될 수 있다. 고향주택이란 말 그대로 본인이 10년 이상 거주한 사실이 있고 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 곳에 취득한 주택을 말한다. 대지는 660m² 이내, 건물면적은 150m²(공동주택은 116m²) 이내로 취득 당시 기준시가가 2억 원 이내여야 한다. 또 수도권이 아니면서 관광단지가 아닌 곳만 가능하므로 이왕 고향으로 가서 살 계획이 있다면 자신의 고향이 이에 해당되는지 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

고향주택으로 인정받는 것은 요건이 매우 까다로운 반면 부득이한 사유가 있고 그 사유만 명확하다면 다른 조건에 상관없이 비과세가 가능하다. 하지만 부득이한 사유란 반드시 취학, 근무상의 형편, 질병 등이어야만 인정받을 수 있어 누구나 활용할 수 있는 규정은 아니다. 또 주택의 면적이나 가액요건은 없지만 가구원 전원이 수도권 외의 지역으로 함께 이전해야 한다.

손문옥 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사