[창업! 상권 VS 상권]<3>분당 카페거리 정자동 vs 백현동

신도시 대표 상권― ‘신분당선 특수’ 기대

이국적인 분위기로 경기 성남시 분당구의 대표적인 명소로 자리잡은 ‘정자동 카페거리’(왼쪽)와 판교신도시의 새로운 명소로 떠오르고 있는 ‘백현동 카페거리’가 지하철 신분당선 개통으로 주목받고 있다. 김미옥 기자 salt@donga.com

신분당선이 개통되면서 주목받는 곳이 있다. 경기 성남시 분당구 정자동과 백현동으로 이국적인 카페거리가 형성돼 있는 곳이다. 정자동은 1기 신도시의 대표주자 분당에서 발전했다면 백현동은 2기 신도시 대표주자 판교에서 새롭게 상권이 만들어지고 있다. 외부 유입 인구보다는 주변지역 거주민과 기업체 종사자들의 소비와 선호도가 높다는 공통점을 갖고 있다. 하지만 앞으로 서울 강남권에서도 인구 유입을 기대할 수 있다.

정자동 카페거리는 2005년 초 동양파라곤과 아이파크, 상떼뷰 등 초고층 주상복합건물들이 들어서고, 건물 저층부에 카페와 일식, 이탈리아식, 프랑스식 레스토랑 등이 입주하면서 조성됐다. 점포마다 다양한 모습의 테라스를 설치해 이국적인 분위기를 연출하면서 인근 지역 거주민뿐만 아니라 서울 강남에서도 찾을 만한 명소가 됐다. 백현동 카페거리는 2010년 이후 판교신도시가 입주하면서 형성된 상권이다. 상가주택의 1층에 테라스상가가 있고 2층 및 3층은 주거공간으로 활용되는 형태가 대부분이다. 100여 개의 상가주택이 인공수변로를 중심으로 서로 마주보고 있어 ‘거리상가(스트리트 몰)’ 분위기를 느낄 수 있다.

각각 1, 2기 신도시를 대표하는 상권이라는 명성만큼 임대료 수준도 높은 편이다. 정자동 카페거리는 1층 33m² 기준 보증금 1억 원에 월 임대료 260만∼400만 원 수준이다. 요즘 인기가 치솟고 있는 서울 강남구 신사동 가로수길의 상가 월 임대료가 300만∼500만 원임을 고려하면 상당한 수준이다. 현재 형성기인 백현동은 상대적으로 낮다. 1층 99m² 기준 보증금 5000만 원에 월 임대료 300만∼350만 원 수준이다. 33m² 기준으로 환산하면 월 임대료는 100만∼120만 원이다.

두 지역의 발전 전망의 척도가 될 주변 입주민의 소비력을 간접적으로 측정할 수 있는 주택가격을 분석한 결과 백현동이 2454만 원(3.3m² 기준)으로 정자동(1929만 원)보다 높았다. 정자동 일대에는 고급 주상복합들이 밀집해 있지만 이를 제외하면 1990년대 공급된 공공주택이 대부분이라는 게 발목을 잡았다. 반면 백현동은 판교신도시를 배후에 두고 있고, 제2의 강남으로 불릴 만큼 뛰어난 입지환경을 자랑하기 때문에 주택 가격이 높게 형성됐다.

두 상권의 주 입점 업종은 카페다. 하지만 약간 차이가 있다. 정자동은 오랜 시간을 두고 상권이 만들어진 만큼 카페 외에 바와 레스토랑 등 20, 30대 젊은층이 선호하는 업종이 다수 포함되어 있다. 백현동은 카페가 대부분을 차지한다. 상권 내 학교가 있어 유흥업종은 입점하기가 어렵다.

이런 분석 결과를 토대로 두 지역에서 창업을 한다면 카페거리 특성을 유지하면서도 차별화된 아이템을 선정하는 것이 중요한 것으로 분석됐다. 우선 정자동은 카페업종이 포화상태이고, 가격 수준도 만만치 않다. 객단가(고객 1인당 평균 매입액)가 낮은 업종으로는 성공할 가능성이 낮다. 또 이용객 대부분이 주상복합 거주민이지만 신분당선 개통으로 서울 강남지역 유입 인구가 늘어날 수 있다. 이들을 끌어들이기 위해서는 이미 입점한 카페들과 치열한 경쟁을 벌이기보다는 차별화된 업종으로 접근하는 것이 유리하다. 점포 면적이 협소하기 때문에 회전율이 낮은 레스토랑이나 주류 전문점은 한계가 있다. 이런 점들을 고려할 때 액세서리나 테이크아웃 관련 전문점을 노려보는 게 효과적이다.

백현동도 차별화된 아이템이 아니면 경쟁에서 뒤처질 수 있다. 테크노밸리라는 대형 소비층이 존재하는 점을 고려해 이들을 끌어들일 수 있는 업종을 선택하는 게 낫다. 이 소비층의 소비시간은 점심시간이 아닌 퇴근시간이 될 것이다. 따라서 소모임을 할 수 있는 독립된 공간을 제공하는 카페가 유리할 수 있다. 낮 시간에는 상권 내 위치한 학교의 학부모들이 찾을 수 있고, 저녁시간에는 테크노밸리 종사자들이 이용할 수도 있다. 낮과 밤에 모두 부담 없이 이용할 수 있는 공간으로 만드는 게 좋다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com　　

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