[맞춤 재테크]12년 된 남편명의 시세 30억 단독주택… 양도 후 상속 vs 상속 후 양도

상속후 10년 넘게 보유땐 약 3억2300만원 節稅

Q. 주부 오모 씨(58)는 남편의 건강이 많이 악화되자 남편 명의로 된 서울 서대문구 연희동 단독주택을 처분할지, 아니면 그대로 가지고 있다가 상속받는 게 절세에 유리할지 고민 중이다. 남편의 재산으로는 12년 된 단독주택 한 채가 있고 가족은 배우자 오 씨, 결혼해서 분가한 자녀 2명이 있다. 주택은 취득 당시 10억 원이었으나 현재 시세는 30억 원가량이고 국세청에서 고시한 개별단독주택가격은 15억 원이다.
A. 상속이 임박해서 보유하고 있는 부동산을 처분하는 게 나을지, 그대로 보유하는 것이 좋을지 고민하는 분들이 종종 있다. 하지만 세금은 각자가 처한 상황별로 다르기 때문에 하나의 모범답안은 없다.

일단 오 씨의 경우는 어떤 것이 유리할지 살펴보자. 첫 번째로 주택을 양도한 뒤 상속하는 방법이 있다. 오 씨는 1가구 1주택으로 9억 원이 넘는 양도차익에 대해서만 양도소득세가 부과된다. 게다가 10년 넘게 보유했기 때문에 양도차익의 80%가 공제돼 양도세는 약 9000만 원이다. 양도대금 30억 원 가운데 양도세를 제외한 금액이 모두 상속재산이고 오 씨가 배우자 법정지분만큼 상속받는다고 가정하면 상속세는 약 2억500만 원이다. 이때 양도 뒤 현금을 많이 써버려서 상속재산을 줄여 놓으면 세금을 절세할 수 있지 않을까 생각할 수 있다. 하지만 피상속인이 사망일 이전 1년 내 2억 원, 2년 내 5억 원이 넘는 부동산을 처분했다면 상속인이 이를 어디에 썼는지 입증하지 못할 경우 상속재산으로 추정되기 때문에 주의해야 한다.

두 번째로 주택으로 계속 보유하다 상속을 받을 수 있다. 상속증여재산 평가 때 아파트는 동일한 구조 및 위치의 주변 매매사례가액을 기준으로 하는 반면 단독주택은 고시된 개별단독주택가격으로 판단한다. 따라서 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 평가돼 상속세를 내는 데다 동거주택 상속공제 요건을 충족해 혜택을 받는다면 상속세는 없다(취득세는 별도). 하지만 상속세만으로 끝나는 것이 아니다. 상속받은 주택을 양도할 때 세금이 발생할 수 있기 때문이다. 양도 때 취득가액은 상속 당시 가액으로 1주택자로 9억 원이 넘는 양도차익에 대해 세금을 문다는 점은 상속 전에 양도할 때와 동일하다. 문제는 장기보유 공제다. 보유기간은 오 씨의 취득일, 즉 상속받은 날부터 다시 기산된다. 따라서 장기보유 공제 혜택을 받아 최대 양도차익의 80%까지 공제받으려면 상속받은 날부터 10년간 보유해야 한다. 만일 오 씨가 상속받고 3년 이내에 현재와 동일가격인 30억 원에 양도한다면 장기보유 공제를 한 푼도 받지 못해 양도세는 약 3억8600만 원이 된다. 첫 번째 방법과 비교할 때 상속세 부담은 줄지만 양도세 부담이 커져 전체적으로는 더 많은 세금을 내는 셈이다. 단, 오 씨가 10년 넘게 보유하고 양도(양도가액 동일하다고 가정)하면 양도세는 약 6300만 원으로 약 3억2300만 원의 세금이 줄어든다.

결국 오 씨가 가장 많이 절세할 수 있는 방법은 주택으로 상속받고 장기간 보유한 뒤 양도하는 것이다. 만약 상속받은 뒤 오래 보유하지 않고 양도할 것이라면 상속 당시 감정평가를 받아 상속세를 신고하는 것이 유리하다. 상속세를 내더라도 추후 양도 때 취득가액이 높아져 양도차익이 줄고 이에 따른 양도세 감소 폭이 상속세보다 더 크기 때문이다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사