[도시형 생활주택 A to Z]<6> 설계-시공절차와 건축비

30채 미만 사업 착공까지 3개월 안팎 소요

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올해 8월 입주를 마친 서울 성북구 안암동 도시형생활주택(왼쪽)과 이런 주택건설의 인허가에 필요한 설계도서 및 투시도 샘플. 안암동 도시형생활주택은 5층 높이에 21채의 원룸형 주택이 들어섰는데 인허가를 받고 건설공사를 끝내는 데 모두 6개월이 걸렸다. 수목건축 제공

Q. 서울 성북구 안암동에 333m²의 땅을 소유하고 있다. 이 땅에 5층짜리 도시형생활주택을 짓고자 한다. 도시형생활주택 개발을 의뢰한 후 착공까지 시간이 얼마나 걸리며 어떤 절차로 진행되는지 알고 싶다. 건축비 세부항목과 공사비용이 어느 정도인지도 궁금하다.
A. 사업진행 단계는 크게 설계와 시공으로 나눌 수 있다. 먼저 설계는 계획설계-건축심의-건축허가나 사업계획승인의 과정을 거쳐야 한다. 도시형생활주택 30채 미만 사업이라면 건축심의 절차 없이 기본계획안 확정과 계획 설계에 2주, 건축허가도서 작성에 4주, 인허가에 2주, 착공 준비에 2주 등 착공까지 3개월 정도 걸릴 것으로 예상된다. 하지만 30채 이상 사업이라면 건축심의 절차를 거쳐야 하므로 여기에 1, 2개월 정도 더 시간이 필요하다고 보면 된다. 건축심의를 받으려면 건축위원회 소집 등 심의준비 기간이 별도로 있는 만큼 해당 구청의 심의 일정을 미리 점검하는 게 좋다.

또 30채 이상 도시형생활주택은 주택건설사업자만이 사업계획승인을 신청할 자격이 있으며 주택건설사업자가 아니라면 주택건설사업자격을 보유한 업체와 공동으로 사업을 해야 한다. 만약 주택건설사업자로 등록하고 싶다면 자본금 3억 원(개인은 자산평가액 6억 원) 이상, 건축분야 기술자 1인 이상, 사무실 면적 33m² 이상 등 세 가지 자격요건을 갖춰야 한다.

공사기간은 1개층에 1개월 정도 소요된다고 보면 된다. 만약 사업지가 소규모로 가을에 입주하는 것을 목표로 한다면 늦어도 2월 초, 봄 입주를 목표로 한다면 8월 초에는 착공할 수 있도록 준비하는 게 바람직하다. 학기 초, 방학시즌 등 시기에 따라 임대 수요 변화가 큰 대학가 주변에 들어설 도시형생활주택이라면 입주 시기가 사업 전체 일정을 짤 때 중요한 고려사항이다. 또 여름 장마철이나 겨울철에는 콘크리트의 품질이 나빠질 우려가 있으므로 가급적이면 피하는 것이 좋다.

도시형생활주택 사업의 성공 여부는 싸게, 좋은 집을 짓는 게 관건이다. 다만 시공사를 선정할 때에는 무조건 건축비가 싼 업체를 찾기보다는 회사 실적을 따져봐야 한다. 또 실제 지어진 현장을 답사해 직접 눈으로 꼼꼼하게 확인하고 하자 보수에는 쉽게 대응할 수 있는지, 전문성이 있는지 등을 파악해 경험과 기술력을 가진 업체를 선택하는 게 좋다. 저렴하면서도 관리가 쉬운 재료를 선택한다면 공사비를 낮출 수 있다. 사업 진행 시 설계와 시공을 일괄하는 턴키 시스템을 적용하는 것도 공사비를 낮추는 한 방법이다. 설계와 시공을 동시에 함으로써 비용 절감과 품질 향상을 꾀할 수 있기 때문이다.

무조건 공사비를 낮추려는 자세는 피하는 게 좋다. 만약 임대가가 높은 지역이라면 고급형으로 지어 상품경쟁력을 높이고 임대가가 낮은 지역은 공사비를 낮추는 게 낫다. 총면적 660m² 기준 3.3m²당 건축비(옵션 포함)는 설계·감리비를 제외하고 유형에 따라 최고급은 420만 원, 고급은 400만 원, 일반은 380만 원 정도다. 공사면적이 작을수록 3.3m²당 공사비는 오른다는 점을 염두에 둘 필요가 있다.

대지면적 333m²에 평균적으로 짓는 적정 도시형생활주택의 규모는 총면적 650m² 정도다. 이 집을 고급형으로 건축한다면 3.3m²당 400만 원 정도가 투입될 것으로 추정된다. 다만 지하에 근린생활시설을 계획한다면 콘크리트 말뚝을 박아야 하는 등 토목공사비가 추가된다는 점도 잊어선 안 된다.

한편 도시형생활주택은 기본적으로 월세상품이다. 이용자가 가구 세탁기 냉장고 등을 갖고 있지 않는 때가 많다는 의미다. 따라서 가급적 이런 생활가구를 모두 갖추는 게 좋다. 이를 위해서는 건축비용 외에 한 채당 150만∼200만 원의 추가비용이 발생할 수 있다. 생활가구는 TV, 소형 냉장고, 드럼세탁기, 벽걸이형 에어컨, 폴더형 식탁 등이다. 침대는 입주민이 가지고 있거나 선호도가 다르기 때문에 나중에 설치하는 게 좋다.

구가인 기자 comedy9@donga.com