[Home&Dream]뉴골드라인=집값 금값? 신분당선 개통으로 본 교통&부동산 역학관계

신분당선 개통으로 본 교통&부동산 역학관계
직장인 출근시간 26∼38분 희망… 투자가치 판단 때 고려를

《길이 뚫리면 부동산 가격은 큰 폭으로 오른다.접근성이 개선됨에 따라 토지의 효용가치가 올라가기 때문이다. 쉽게 말하면 교통 환경이 좋아져 출퇴근이나 통학, 쇼핑 등이 편리해지는 만큼 인기가 높아 진다는 얘기다. 통행량이 많아지고 유동인구가 늘어나면 주변 지역의 개발도 촉진된다. 이는 부동산 수요 증가로 이어지고 다시 가격 상승을 가져온다. 이간틍 선순환이 반복되기 때문에 교통여건은 부동산 가치를 결정하는 중요한 잣대 가운데 하나다.》

○교통이 뚫리면 부동산 가치 오른다

지난달 28일 개통한 서울 강남과 경기 분당신도시를 잇는 ‘신분당선’이 대표적인 사례다. 이전까지 판교에서 강남을 가려면 광역버스로 40분에서 1시간가량, 지하철 분당선을 이용하면 45분 이상 걸렸다. 그런데 신분당선이 뚫리면서 강남까지 20분이면 충분하다. 20분 이상 단축된 셈이다. 덕분에 판교 일대 아파트의 매매가와 전세금의 동반 상승세가 이어지고 있다.

현재 전용면적 105m² 아파트 전세가는 3억5000만∼4억 원선이다. 이는 연초 대비 6000만∼8000만 원 이상 오른 가격이다. 매매가는 8억 원에 호가되고 있다. 신분당선 개통을 전후로 매매 호가가 최소 3000만∼4000만 원 정도 올랐다는 게 주변 부동산중개업소 관계자들의 전언이다.

2009년 7월 개통한 서울 지하철 9호선도 눈여겨볼 만한 사례다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 9호선이 개통한 뒤 1년 뒤 주요 역세권 아파트 값은 평균 5%가량 올랐다. 이 기간 서울 아파트값은 평균 0.7% 오르는 데 그쳤다. 이 밖에 올해 7월 용인∼서울 고속도로가 개통되면서 용인 일대 집값이 들썩이는 등 ‘교통 프리미엄’이 부동산 가격에 영향을 미치는 것을 보여주는 사례는 무수히 많다.

부동산114가 최근 수도권에 거주하는 아파트 실수요자 548명을 대상으로 ‘2011 하반기 아파트 분양 선호요인’에 대한 설문조사를 벌인 결과 교통여건이 가장 많은 응답을 얻은 것도 이런 이유에서다. 5점 척도로 실시한 이 조사에서 교통여건은 4.62로 가격(4.57), 시공품질(4.55)에 앞섰다.

○적정 투자시점을 찾는 노력이 필요하다

도로·철로 등이 새로 개통되더라도 해당 지역의 기존 교통 수준에 따라 체감효과는 다를 수 있다. 예컨대 기존에 교통여건이 좋았던 곳은 이미 교통 프리미엄이 매매가에 반영돼 있을 가능성이 크다. 반면 열악했던 곳이라면 가격 상승폭이 더 클 수 있다. 또 교통망이 새로 만들어졌다고 무턱대고 좋아질 것으로 기대하면 곤란하다.

부동산114가 실시한 조사에서 응답자들은 집에서 직장까지의 통행시간에 대해 버스는 37분, 지하철은 38분, 자가용은 36분, 자전거는 26분이 평균적으로 적당하다고 대답했다. 이 정도 거리를 벗어난다면 그만큼 투자성이 떨어질 가능성이 크다는 의미다. 또 수도권 내 지하철망은 성숙기에 접어들었다는 평가를 들을 정도로 많은 데다 버스 등 대체 대중교통수단이 늘어난 상황이어서 ‘전철개통=집값 상승’의 공식이 깨질 개연성이 커졌다. 묻지 마 투자나 단기 성과에 집착한 투자를 피해야 하는 이유다.

단순히 교통망 개통시기에 초점을 맞춰 투자 여부를 결정해서도 안 된다. 일반적으로 교통시설을 포함한 대규모 부동산 개발사업에서 부동산가격이 오르는 시기는 △기획 △설계 △착공 △준공이라는 변곡점이 발생할 때이다. 따라서 이런 일련의 상황을 고려해 투자 타이밍을 선택해야 한다. 이런 중요 변곡점들의 6개월 전부터 관련 부동산시장 가격이 오를 가능성이 높다는 전문가들의 분석도 참고할 만하다.

이런 상황들에 대한 정확한 정보를 아는 것도 투자 효율성을 높이는 요령이다. 이를 위해선 나름대로 목표한 지역의 교통시설 추진일정을 꾸준히 점검하고 적정 투자시점을 찾는 노력이 필요하다.

특히 국토해양부나 서울시 등 지방자치단체, 한국철도시설공단 등 주요 교통망 관련 사업자들이 매년 말 또는 매년 초에 내놓는 사업일정을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 투자를 염두에 둔 지역건설업체들의 움직임을 파악하는 것도 사업 일정을 정확하게 파악할 수 있는 효과적인 방법 가운데 하나다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com