[맞춤 재테크]단독주택 1채 상속등기만 했는데 양도세 절세 방법은…

3년 이상 보유 여건 안되면 감정가액 미리 받아놔야

Q. 작년 어머니가 돌아가신 방모 씨(49)는 유산이 어머니가 혼자 사시던 단독주택 1채밖에 없어 상속세 신고를 하지 않고 상속등기만 마쳤다. 그런데 최근 이 주택을 팔려고 하니 양도소득세가 너무 많이 나와 상속 처리를 잘못한 게 아닌지 후회스럽다.
A. 상속세는 공제금액이 커 실제로 상속세를 내는 사람은 흔치 않다. 상속인 중에 배우자가 있으면 최소 10억 원, 배우자가 없으면 최소 5억 원은 공제받을 수 있기 때문에 피상속인의 재산이 최소한 이 금액은 넘어야 상속세가 나온다. 그래서 상속세가 없는 상속인들은 상속받은 부동산과 관련해 등기하는 것 외에는 아무런 신경을 쓰지 않는 경우가 대부분이다. 상속세가 없으므로 상속세 신고를 하지 않은 것은 문제가 없다. 하지만 정작 문제는 상속받은 부동산을 양도할 때 발생한다.

양도세는 양도가액과 취득가액의 차이인 양도차익에 대해 세금이 과세되는데, 상속받은 재산의 경우 취득가액은 사망일 현재 시가이고 시가를 알기 힘든 경우에는 기준시가로 한다. 여기서 ‘시가’란 사망일 전후 6개월 이내 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액 또는 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 등의 가액을 말한다. 즉, 방 씨가 상속받은 단독주택에 대한 감정평가를 받았더라면 양도 시 그 감정가액이 취득가액이 되지만 감정을 받지 않았다면 시가를 알 수 없기 때문에 사망일 현재 기준시가가 취득가액이 되는 것이다.

예를 들어 어머니 사망일 현재 단독주택의 감정가액이 5억 원이고 개별주택가격(기준시가)이 2억5000만 원이라고 가정하자. 1년이 지난 지금 방 씨가 5억5000만 원에 상속주택을 판다고 할 때, 사망 당시 감정가액을 받았더라면 양도차익이 5000만 원으로 양도세가 약 680만 원(지방소득세 포함)이다. 반면 감정을 받지 않았다면 양도차익 3억 원에 대해 양도세가 약 9810만 원(지방소득세 포함)으로 9130만 원의 세금을 더 내야 하는 셈이다.

뒤늦게라도 사망일 당시 날짜로 소급해서 감정을 받으면 안 될까. 안타깝게도 소급감정은 효력이 없다. 감정가액 평가서를 작성한 날이 사망일 전후 6개월 이내여야 하기 때문이다. 결국 이미 1년이 지나 양도하려는 시점에서는 후회해도 소용이 없으니 상속받았을 때 양도할 경우까지 고려해 감정가액을 받아 놓을 필요가 있다. 만일 상속주택이 단독주택이 아니라 아파트라면 약간의 여지가 있다. 불특정 다수인 사이 통상적으로 이루어지는 가액도 시가로 보기 때문에 사망일 전후 6개월 이내에 동일한 면적, 위치, 용도 등을 가진 다른 호수의 매매사례 가격이 있다면 상속세 신고를 하지 않았더라도 이 가액을 취득가액으로 인정받을 수 있다.

만약 방 씨가 상속주택을 좀 더 오래 보유하는 것이 여건상 가능하다면 비과세를 받을 수 있기 때문에 감정받는 데 수수료를 별도로 들일 필요가 없다. 방 씨의 주택이 상속주택 1채뿐이라면 상속일로부터 3년 이상 보유하면 비과세된다. 상속주택 외 일반주택을 보유하고 있어 2채라면 일반주택을 먼저 양도한 후에 상속주택을 양도하면 비과세 받을 수 있다. 물론 이때도 두 주택 모두 보유기간은 3년 이상이어야 한다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사