[도시형 생활주택 A to Z]<7> 체계적 임대관리 방안

직접 관리보다 전문업체에 맡기는게 바람직

Q. 도시형생활주택을 지어 볼까 하는데 가장 고민되는 것이 임대관리 문제다. 공실률을 줄이는 동시에 입주자 모집·관리, 건물 유지 관리 등의 임대관리를 체계적으로 하는 방법을 알고 싶다.

서울 동대문구 휘경동에 들어선 도시형생활주택 ‘수목 마이바움’은 주택 임대관리 전문회사가 체계적으로 건물 및 임대 관리를 해줘 현관 복도 등의 공용공간이 깨끗하고 쾌적하게 유지되고 있다. 수목건축 제공

A. 도시형생활주택으로 임대사업을 하려는 사람들의 대표적인 고민이 공실률을 최소화하고 안정적인 수익을 유지하는 것이다. 이를 위해서는 먼저 경쟁력을 갖춘 차별화된 상품을 만들어야 하고 이후에는 지속적인 사후 임대관리 서비스가 이뤄져야 한다.

임대관리는 기본적으로 세입자의 생활에 불편함이 없도록 건물을 관리하는 일부터 임차인의 입주 및 퇴실에 필요한 조치나 각종 정보를 제공하는 일, 입주자를 모집하고 임대수익을 관리하는 임대마케팅까지 모든 활동을 일컫는다. ‘인터넷 연결이 안 된다’ ‘수돗물이 제대로 안 나온다’ 같은 입주자의 사소한 민원을 해결하는 것도 포함되며 건물 출입구부터 옥상까지 하자 점검을 하고 우편함과 폐쇄회로(CC)TV, 소방시설 등의 상태를 확인하는 시설관리도 들어간다.

지금까지는 주로 건물주나 임대사업자가 직접 나서 이런 일을 하거나 인근 부동산중개업소에 최소한의 관리를 위탁하는 방식이 일반적이었다. 하지만 최근엔 직접 관리하는 불편함을 더는 동시에 체계적이고 전문적인 관리가 가능하도록 주택 임대관리 전문업체에 맡기는 방식이 추세로 자리 잡고 있다. 전문업체를 통해 체계적으로 임대 및 건물 관리를 함으로써 입주자의 주거 만족도를 높이고 장기적으로 고객을 확보해 공실률을 최소화할 수 있기 때문이다. 동시에 건물의 수명을 연장하고 주택을 매각할 때 건물 가치를 인정받을 수 있다는 장점도 있다.

임대관리 전문회사가 제공하는 업무의 범위는 임차인에게 임대료를 독촉하는 부담스러운 일부터 임차인 모집, 임대차 계약과 갱신, 임차인 민원 해결에 이르기까지 다양하다. 임대에 관한 전반적인 업무를 비롯해 건물 관리에 필요한 수리, 청소도 모두 포함된다. 건물주는 직접 임차인들과 얼굴 붉힐 필요 없이 정기적으로 온라인을 통해 임대 관련 업무 진행 내용을 확인하기만 하면 된다.

소형 임대주택의 천국인 일본에서는 민간 임대주택의 45% 정도를 임대관리 전문회사가 위탁 관리하고 있다. 일본 건물주 대부분은 임대관리 회사의 브랜드와 인지도를 통해 본인들의 임대주택을 맡기는데, 일본 최대 주택임대 전문회사인 ‘레오팔레스21’은 무려 57만 채의 임대주택을 위탁 관리할 정도다. 임대관리 회사가 일본 소형주택 공급의 중요한 부분을 차지하고 있는 셈이다.

이런 일본 시장과 비교하면 한국의 소형주택 임대관리 시장은 거의 초기 단계로 볼 수 있다. 하지만 국내에서도 사후 임대관리의 중요성이 점차 커지면서 이를 겨냥한 전문 임대관리 회사가 등장하고 임대관리 전문 사이트가 만들어지고 있다. 이 같은 추세에 따라 임대관리 시장과 전문업체 수는 갈수록 확대될 것으로 예상된다.

수목건축이 임대가 끝난 도시형생활주택 단지 ‘수목 마이바움’에 입주한 임차인을 설문조사한 결과, 임차인 대부분은 학생과 젊은 직장인으로 구성돼 있었고 이들은 인터넷을 통해 주택을 구하는 경우가 많았다. 임차인의 68%가 20대였으며 73%의 임차인이 중개업소가 아닌 온라인을 통해 임대주택을 구한 것으로 조사됐다. 젊은층인 입주자 대부분이 부동산 중개수수료에 부담을 느껴 수수료를 내지 않아도 되는 임대관리 회사를 통해 계약한 것이다.

따라서 온라인에 익숙한 젊은층 고객을 대상으로 하는 도시형생활주택의 임대관리는 e비즈니스를 통해 더욱 활성화될 것으로 보인다. 임대관리 전문 사이트를 활용하면 건축주나 임대사업자는 온라인을 통해 상세한 임대 현황과 관리비, 월세 미납 등의 정보를 바로 알 수 있다. 또 세입자들은 세입자 규칙 사항과 각종 공지 사항을 확인할 수 있다. 임대주택을 구하는 사람들도 이 사이트에서 주택의 외관과 방 배치도, 내부 인테리어 등의 정보와 상세 사진을 보고 온라인으로 바로 임차예약을 할 수 있다.

서용식 수목건축 대표는 “사업 초기 단계부터 임대관리에 대한 개념을 정립하는 게 중요하다”며 “임대관리는 안정적으로 수익을 유지하고 건물의 부가가치를 지속적으로 올릴 수 있는 임대사업의 핵심 요소”라고 강조했다.

정임수 기자 imsoo@donga.com　　

<8>회에는 도시형생활주택의 생활 서비스 및 공실률을 줄일 수 있는 방안을 소개합니다.