[맞춤 재테크]집 2채 가진 60대 양도세 줄이며 재산도 분산시킬 방법은

가구분리된 무주택 자녀에게 증여 후 양도하면 절세

Q. 아파트 한 채와 단독주택 한 채를 보유하고 있는 양모 씨(61)는 두 채 모두 오래전에 취득해 양도차익이 크다. 그래서 집을 팔 생각을 할 때마다 양도세가 걱정이다. 주택 외에도 현금자산이 많은 양 씨는 양도세도 줄이면서 양 씨에게 집중된 재산을 분산할 수 있는 방법이 있는지 궁금하다.A. 집이 여러 채 있다면 양도차익이 작은 주택을 먼저 파는 것이 기본적인 절세전략이다. 마지막에 파는 주택은 3년 이상 보유했다면 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있어 양도가액이 9억 원이 안 되면 세 부담이 아예 없다. 9억 원이 넘는 주택이라도 10년 이상 보유했다면 양도차익의 80%까지 장기보유공제를 받을 수 있어 양도차익이 작은 주택을 먼저 팔고 큰 주택은 나중에 팔아 1주택 비과세를 받는 것이 유리하다. 하지만 두 채 모두 오래전에 취득해서 양도차익이 비슷하다면 순서에 따른 절세전략도 큰 도움이 안 된다. 어차피 먼저 파는 한 채는 큰 양도차익에 대한 양도세를 내야 하기 때문이다. 이럴 땐 어떤 절세 전략이 있을까.

양 씨에게 집이 없는 가구 분리된 자녀가 있다면 증여하는 것도 한 방법이다. 양 씨는 아파트와 단독주택을 각각 1채씩 가지고 있다. 증여재산가액을 평가할 때 아파트는 증여일 전후 3개월 이내에 동일하거나 유사한 면적, 위치, 용도의 매매사례가액이 있는 경우 매매사례가액을 증여재산으로 평가한다. 단독주택은 아파트와는 달리 시가로 볼 수 있는 유사한 매매사례가액을 찾기가 어렵다. 시가가 없는 경우 고시된 개별주택가격으로 평가되는데 일반적으로 개별주택가격은 시가보다 낮게 형성되어 있다. 예를 들어, 두 채 모두 10년 이상 보유했고 취득가액은 1억5000만 원, 현재 시세는 8억 원, 단독주택의 개별주택가격은 5억 원이라고 가정하자. 아무런 절세전략 없이 양 씨가 두 채 중 한 채를 팔 때 내야 할 양도세는 내년 이후 양도해 다주택자도 장기보유공제(최대 양도차익의 30%)를 받게 돼도 약 1억5780만 원이다. 만약 양 씨가 두 채 중 증여재산가액이 낮게 평가되는 단독주택을 자녀에게 증여하면 어떨까? 증여세 7560만 원과 취득세 2000만 원을 내고 자녀가 3년 보유한 후 팔면 1가구 1주택 비과세로 양도세는 없다. 가구가 분리된 무주택인 자녀에게 증여한 후 양도함으로써 약 6220만 원을 절세할 수 있는 셈이다. 게다가 자녀에게 사전증여한 효과까지 볼 수 있어 일석이조다.

만약 자녀에게 이미 주택이 있다면 배우자에게 증여하는 방법이 있다. 단독주택(5억 원)을 배우자에게 증여 시 배우자 증여공제는 6억 원이므로 증여세는 없고 취득세로 2000만 원이 든다. 배우자는 항상 동일 가구로 보기 때문에 배우자에게 증여해도 여전히 1가구 2주택이다. 하지만 나중에 배우자가 양도 시 취득가액이 1억5000만 원이 아닌 증여 당시 가액인 5억 원으로 올라가기 때문에 양도차익이 감소해 양도세 절세효과를 볼 수 있다. 배우자가 증여일로부터 5년 후에 동일 금액인 8억 원에 판다고 가정하면 양도세는 약 8000만 원으로 당초 양 씨가 양도했을 때보다 약 5780만 원 절세효과가 있다. 이때 증여일로부터 5년 이내 양도하면 양도세 계산 시 취득가액이 증여가액이 아닌 증여자인 양 씨의 취득가액으로 계산되니 주의해야 한다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사