[맞춤 재테크]‘1가구 1주택’인 줄 알았는데 무허가 건물 때문에 양도세 날아와…

별장-폐가 등 ‘非주거용’ 주택 입증하면 면세

Q. 박모 씨(62)는 작년에 새집을 마련해 이사하면서 원래 살던 집을 팔았다. 박 씨는 자신이 1가구 1주택자이기 때문에 양도소득세를 낼 필요가 없다고 생각했지만 며칠 전 세무서로부터 양도세를 내라는 연락을 받았다. 세무서는 박 씨가 1가구 1주택자가 아니라고 주장했다. 박 씨가 20년 전부터 가지고 있는 충남의 토지에 다른 주택이 있다는 것. 박 씨는 그때서야 자신의 토지에 무허가 건물 한 채가 있다는 사실을 떠올렸다. 과연 세무서는 무허가 주택을 어떻게 알아냈을까. 박 씨는 꼼짝없이 양도세를 내야 하는 걸까.

A. 무허가 주택은 말 그대로 건축허가를 받지 않고 불법으로 지은 주택을 말한다. 물론 등기부등본이나 건축물대장에 등재되지 않는다. 하지만 무허가 주택 소유 여부를 세무서에서 알아채지 못할 것이라고 생각하면 큰 오산이다. 지방자치단체는 종종 토지 현장실사 과정에서 무허가 건물의 존재를 파악하고 이후부터는 토지가 아닌 건물에 재산세를 부과하고 있다. 따라서 세무서는 지자체의 재산세 납부기록을 확인해 박 씨가 주택을 더 가지고 있다는 사실을 파악할 수 있었던 것이다. 최근에는 인터넷을 통해 위성사진을 살펴보면 해당 토지에 건물이 있는지 훤히 들여다볼 수 있어 무허가 건물을 파악하기 더 쉬워졌다. 실제 박 씨는 지금까지 토지분 재산세만 냈다고 생각했지만 그동안 낸 재산세 영수증을 잘 살펴보니 주택분 세금도 명시돼 있었다.

그렇다고 박 씨가 무조건 양도세를 내야 하는 것은 아니다. 세법상 주택에 해당하려면 그 목적이 주거용이어야 한다. 주거용이 아니라 휴양 목적의 별장이나 영업용 건물은 주택 수에 포함되지 않는다. 박 씨의 토지에 있는 무허가 주택은 관리를 맡긴 지인이 지은 것이다. 근처 바닷가로 여름휴가를 온 여행객들이 야영할 수 있도록 장소와 물품을 대여해 주는 일종의 관리사무실인 셈. 따라서 박 씨가 주거 용도가 아닌 캠프장 관리사무실이라는 점을 입증한다면 양도세를 피할 수 있다. 여름 휴가철에만 전기를 쓰고 나머지는 사용량이 없음을 보여주는 전기요금 납부 명세서나 실제 내부사진 등을 증빙자료로 제출하면 좋다.

또 세법에서 주택 여부를 판정할 때 그 주거기능도 중요하게 여긴다. 만일 전기나 수도 시설도 없이 사실상 방치돼 사람이 도저히 살기 어려운 폐가에 가깝다면 주거기능을 상실했다고 보고 주택 수에 넣지 않는다.

최용준 미래에셋증권 WM컨설팅팀 세무사