[아하! 경제뉴스]부동산 공시가격은 무엇이고 세금에 어떤 영향?

주택-토지 ‘정부 공인가격’… 오르면 세금도 늘어나

《올해 표준 단독주택 공시가격과 표준지 공시지가가 크게 올라 소유자들의 보유세 부담이 커질 것이라는 기사를 봤습니다. 부동산 공시가격은 무엇이고, 세금에는 어떤 영향을 주는 건가요. 》

정부는 토지나 주택 등 부동산에 각종 세금을 부과하기 위해 매년 부동산을 평가한 뒤 금액을 발표합니다. 공시가격은 주택을, 공시지가는 토지를 대상으로 정부가 공인하는 가격이라고 보면 됩니다.

주택 중에서 아파트 연립 다세대 등 공동주택은 국토해양부가 매년 1월 1일을 기준으로 ‘적정가격’을 산정한 뒤 매년 4월 말에 가격을 공시합니다. 적정가격은 일반적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄진다면 형성될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이며, 매도자의 일방적인 호가나 특수 사정에 따른 이상가격 등은 제외됩니다. 올해 적정가격이 공시될 공동주택은 1061만 채에 이르며 이달 25일까지 국토부 홈페이지에서 정부의 주택가격(안)을 열람할 수 있습니다.

단독주택은 거래가 뜸하고 건물마다 특징이 달라 공동주택처럼 가격을 산정하기 쉽지 않습니다. 따라서 대표성이 있는 표준 단독주택 약 19만 채를 선정해 우선 조사합니다. 감정평가사들이 지역과 각종 가격형성 요인을 분석해 건물과 토지를 합산한 가격을 국토부가 매년 1월 말 발표합니다. 이는 ‘표준 단독주택가격’이라고 불립니다.

표준 단독주택가격은 전국 약 400만 채의 개별 단독주택의 공시가격을 결정하는 기준이 됩니다. 시군구 지방자치단체는 개별주택의 특성과 표준 단독주택의 특성을 비교해 가격을 정하고 감정평가업자의 검증과 의견 수렴, 심의를 거쳐 ‘개별 단독주택 가격’을 매년 4월 말 공시합니다.

주택 공시가격은 다양한 용도로 활용됩니다. 주로 재산세와 취득세 등 지방세와 국세인 종합부동산세의 과세표준액을 결정하는 자료로 쓰입니다. 상속세, 증여세나 양도소득세를 낼 때도 시가를 확인할 수 없는 경우 공시가격을 활용합니다. 이 밖에 건강보험료 등급 산정, 무주택자 판정기준, 근로장려금 등 각종 복지혜택의 신청자격을 가리는 데도 필요합니다.

토지를 대상으로 한 공시지가도 ‘표준지 공시지가’와 ‘개별 공시지가’로 나뉩니다. 정부가 전국의 모든 땅을 조사해 가격을 발표하기가 어렵기 때문에 대표성이 있는 50만 필지를 골라 단위면적(m²)당 가격을 산정해 매년 2월 말 발표합니다. 이를 표준지 공시지가라고 합니다.

시군구 지방자치단체는 이 표준지 공시지가를 바탕으로 전국 개별 토지의 공시지가를 산정해 매년 5월 말 공시합니다. 이것이 개별공시지가인데, 양도소득세 증여세 상속세 등 국세와 재산세 취득세 등 지방세는 물론이고 개발부담금 농지전용부담금 등을 산정하는 기초 자료로 활용됩니다.

이 밖에 오피스텔과 상업용 건물은 건물과 토지의 평가액을 합산해 국세청이 매년 12월 말 기준시가를 고시합니다. 상업용 건물 및 오피스텔 기준시가는 국세(國稅)인 양도세 상속세 증여세의 과세기준으로만 적용되며, 지방세인 재산세 취득세 등에는 적용되지 않습니다.

올해는 개별 단독주택과 토지 공시가격의 기준인 표준 단독주택 공시가격과 표준지 공시지가가 예년에 비해 큰 폭으로 올랐습니다. 집값은 그대로인데 공시가격만 많이 오른 곳도 많습니다. 실거래 가격 대비 단독주택 공시가격과 토지 공시지가의 비율인 시세반영률이 아파트보다 낮아 조세 형평성에 어긋난다는 지적에 따라 지역별로 가격을 조정했기 때문입니다.

실제로 지난해 거래된 단독주택과 토지의 시세반영률은 각각 평균 58.8%와 58.7%로, 공동주택 시세반영률인 72.7%에 크게 못 미쳤습니다. 지역별로도 광주의 단독주택 시세반영률은 평균 76.1%인 반면에 서울은 45.3%에 불과했습니다. 올해 조정을 했지만 지역별 불균형이 완전히 해소된 것은 아니어서 앞으로 몇 년 동안은 공시가격과 공시지가의 추가 상승이 불가피할 것으로 보입니다.

공시가격과 공시지가는 세금 액수를 결정하는 중요한 변수이므로 해당 주택이나 토지 소유주가 정부 가격에 동의하지 않으면 이의신청을 할 수 있습니다. 이를 위해선 소유자나 이해관계인이 해당 부동산이 위치한 시군구청 민원실이나 국토부 또는 시군구 홈페이지에서 내려받은 신청서를 작성해 제출하면 됩니다. 이의가 제기되면 국토부 또는 지자체는 해당 부동산의 가격에 대해 다시 조사한 뒤 심의를 거쳐 확정된 가격을 공표합니다.

김재영 기자 redfoot@donga.com