주택담보대출 단기연체자 빚상환 늦춰준다

■ ‘하우스푸어에도 프리워크아웃 적용’ 내달 시행

집값 하락으로 집을 팔아도 빚을 다 갚지 못하는 ‘깡통 주택’이 크게 늘어날 조짐이 보이자 금융감독원이 20일 긴급 처방을 마련했다.

단기 연체자의 이자를 감면하고 빚 상환을 미뤄주는 프리워크아웃(사전채무조정)을 주택담보대출에 적용한다. 또 주택담보대출 연체자의 집을 일정 기간 경매에 넘기지 않는 ‘금융기관 담보물 매매중개지원 제도(경매유예제도)’를 2금융권으로 확대한다.

2금융권 회사들의 업무협약 절차가 필요한 경매유예제도는 10월 말에, 은행 자체적으로 추진할 수 있는 프리워크아웃의 주택담보대출 확대 적용은 이르면 10월 초부터 시행될 것으로 보인다.

○ 늘어나는 ‘깡통주택’

금감원에 따르면 담보가치 대비 최대 대출가능한도인 담보인정비율(LTV) 기준(수도권 50%, 지방 60%)을 초과한 은행의 주택담보대출은 6월 말 현재 48조 원이다. 3월 말에 비해 4조1000억 원(9.1%) 늘어난 액수다.

지난해 12월 말 41조4000억 원과 비교하면 6조 원 이상 늘어났다. 이 추세라면 LTV 초과 대출은 연말에 60조 원에 육박할 것으로 예상된다.

주택담보대출금과 전세금이 매매가의 80%를 넘는 주택을 깡통주택으로 분류하지만 집값이 빠르게 떨어지면 LTV가 60%를 넘는 주택은 조만간 깡통주택이 될 가능성이 높다. 양현근 금감원 은행감독국장은 “부동산 가격이 하락하면서 LTV 60%를 초과하는 대출 액수가 가파르게 증가하는 추세”라고 말했다.

이에 따라 금감원은 은행들이 신용대출에 주로 적용하는 프리워크아웃을 주택담보대출에도 확대 적용하도록 유도하기로 했다. 주택담보대출 프리워크아웃은 1개월 미만의 원리금 단기 연체가 반복되거나 LTV가 급등해 부실 우려가 커진 대출자를 대상으로 한다.

또 금감원은 2007년 도입됐으나 유명무실해진 경매유예제도를 은행뿐만 아니라 신용카드사, 할부금융사, 상호금융사에도 적용하도록 지도할 계획이다.

카드대출이나 할부금융 등으로 긴급자금을 마련하는 하우스푸어들은 이마저도 갚지 못해 집이 경매로 넘어가는 사례가 많기 때문이다. 금감원은 경매유예제도를 운용하지 않는 SC은행과 KDB산업은행도 이 제도를 도입하도록 지도할 방침이다.

○ ‘연결 LTV’도 조사 나선다

금감원은 LTV를 계산할 때 은행에서 빌린 선순위 대출과 제2금융권에서 추가로 빌린 후순위 대출을 모두 합산한 ‘C-LTV(Combined LTV·연결 LTV)’가 높은 대출자들이 하우스푸어로 전락할 가능성이 크다고 보고 C-LTV도 파악하기로 했다.

C-LTV는 기업회계에서 계열사의 자산·부채 등을 모두 고려하는 연결재무제표와 비슷한 개념이다. 10억 원짜리 집을 사면서 은행에서 4억 원을 선순위 대출로 받고, 1억 원을 카드사에서 후순위 대출로 더 끌어왔다면 LTV는 40%이지만 C-LTV는 50%로 늘어난다.

금감원은 수도권에만 한정된 조사범위를 전국으로 확대하고 지역별로 주택담보대출 연체자의 평균 LTV와 가구 수, 주택 실거래가 등을 조사할 계획이다.

주택담보대출의 건전성 지표인 총부채상환비율(DTI)도 비율 구간별로 대출자와 금액을 파악할 계획이다. 다만 금감원은 당장은 정부 지원이 필요한 고강도 대책까지 내놓을 단계는 아니라고 판단하고 있다.

황진영 기자 buddy@donga.com