[Money&Life/맞춤 세테크]취득 계약서 잃어버렸다면 양도세 계산은?

기준시가 변동률로 취득가액 환산 가능해

[Q] 김모 씨는 15년 전에 취득한 토지를 처분할 생각이다. 세금을 정확히 계산하려면 취득 당시 매매계약서를 찾아야 하지만 너무 오래전 일이라 실제 매매계약서를 잃어버렸다. 15년 전에는 이중계약서를 쓰던 일이 관행이라 취득세 신고 때 제출했던 검인계약서 취득가액과 실제 취득가액은 큰 차이가 난다. 검인계약서의 금액으로 양도차익을 계산하면 세금이 너무 많이 나오지 않을까 걱정이다.

[A] 양도소득세는 실제 거래가액으로 계산하는 것이 원칙이다. 김 씨가 취득 당시 실제 매매계약서나 금융거래 명세 등을 제출할 수 있다면 실제 취득가액으로 양도차익을 계산하게 된다. 반면 당시 매매계약서나 금융거래 명세 등을 찾을 수 없다면 보통 기준시가 변동률을 기준으로 취득가액을 환산한다.

예를 들어 김 씨가 양도하려는 부동산을 취득할 때 기준시가가 100이고 처분할 때 기준시가가 300이라면 기준시가는 3배가 오른 셈이다. 이 변동률을 양도가액에 적용해 부동산 양도가액이 3억 원이라면 그 취득가액을 3분의 1인 1억 원으로 환산 취득가액으로 삼는다.

이처럼 김 씨가 취득 때 매매계약서를 찾을 수 없더라도 환산 방법을 적용해 1억 원의 취득가액을 인정받을 수 있다.

실제 취득가액이 환산 취득가액보다 적다면 실제 매매계약서가 있는데도 일부러 환산 취득가액을 적용해 양도세를 신고하는 사례가 있다. 세금을 줄이려는 속셈이다. 그러나 국세청에서는 실제 취득가액을 알고 있는데도 환산가액으로 신고한 탈세 사례를 적발해 세금을 추징한다.

그렇다면 국세청에서는 어떻게 당시 실제 취득가액을 알아낼 수 있었을까? 해당 부동산을 취득할 당시 그 직전 보유자의 양도세 서류를 통해 당시 실제 매매가액을 파악해낸다.

최용준 세무법인 다솔 세무사

한국은 1983년부터 기준시가로 양도세를 신고하는 것이 원칙이었기 때문에 신고 때 실제 계약서를 제출하지 않은 사례가 많았다. 하지만 부동산 취득 후 1년 이내에 양도하거나 양도자가 실지거래가액으로 자진 신고했다면 신고서에 기입된 실제 매매가액이 있고 이를 세무서도 파악하고 있다.

또 1999년 9월 이후부터는 고급주택, 2002년 10월부터는 1가구 3주택 이상, 2003년부터는 투기지역에 있는 부동산, 2006년부터는 1가구 2주택과 비사업용 토지, 2007년부터는 모든 부동산에 대해 실거래가액으로 양도세를 신고하도록 했기 때문에 세무서는 당시 실제 매매가액을 정확히 파악하고 있다. 따라서 세무서에서 취득 당시 거래가액을 모를 것이라고 생각해 취득가액을 환산가액으로 신고한다면 자칫 가산세까지 추징될 수 있다는 점을 명심해야 한다.

최용준 세무법인 다솔 세무사