[Money&Life/맞춤 세테크]부동산 구입할 때, 공동명의가 좋다?

소득세율 적고 양도세 부담 줄지만 증여세·보험료 부과될 수 있어 신중해야

Q. 김모 씨(65)는 노후자금 중 일부를 상가에 투자할 계획이다. 그런데 김 씨 단독 명의로 투자하는 것보다 배우자와 공동명의로 해야 세금을 좀 더 줄일 수 있다는 이야기를 들었다. 부동산을 구입할 때 단독명의가 아닌 부부 공동명의로 하면 어떤 장점이 있을까?

A. 우선 임대소득이 분산되는 효과를 거둘 수 있다. 상가에서의 총 임대소득이 7000만 원이라면 부부공동 명의 때는 임대소득이 각각 3500만 원씩 분산된다. 소득세는 누진세율 구조이므로 소득이 분산되면 보다 낮은 세율이 적용되고 결국 가정 전체의 세 부담은 줄어들게 된다.

또 다른 장점은 나중에 양도할 때 양도소득세 부담을 줄일 수 있다는 점이다. 만일 김 씨가 상가를 단독명의로 했다가 양도해 2억 원의 양도차익을 거뒀다면 양도세로 약 4800만 원의 세금을 부담해야 한다. 그러나 부부 공동명의로 해 두었다가 양도했다면 양도차익이 부부에게 각각 분산되므로 양도세는 각각 약 1600만 원 씩 총 3200만 원 가량만 부담하면 된다. 공동명의를 통해 1600만 원 정도의 양도세를 줄일 수 있는 것이다.

수익형 부동산에 투자한다면 부부 공동명의를 통해 배우자에게 자금출처를 만들어 주는 부수효과를 거둘 수도 있다.

김 씨가 아내와 공동명의로 12억 원짜리 상가를 구입해 매년 7000만 원의 임대소득을 거둔다고 가정해 보자. 김 씨의 아내도 매년 3500만 원의 일정한 임대소득이 쌓이게 되고 이 자금은 나중에 가정주부인 김 씨의 아내에게 합법적인 소득과 자금출처를 만들어 줄 수 있는 것이다.

이처럼 부부 공동명의는 장점이 많지만 몇 가지 주의할 점도 있다. 부부 공동명의로 부동산을 취득할 때 배우자의 취득가가 배우자 증여 공제금액인 6억 원을 넘는다면 증여세를 내야 한다는 점이다.

최용준 세무법인 다솔 세무사

또 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산을 부부 공동명의로 취득하면 전업주부였던 배우자도 공동사업자가 되므로 건강보험료 등이 부과될 수 있다. 따라서 공동명의를 통한 절세효과가 충분히 크지 않다면 차라리 단독명의가 나을 수 있다는 점을 명심해야 한다.

또 이미 단독명의로 되어 있는 부동산을 부부 공동명의로 바꾸려 한다면 취득세 등의 비용이 추가로 발생하기 때문에 이를 감안하더라도 절세효과를 충분히 거둘 수 있는지 미리 검토해야 한다.

1가구 1주택처럼 애초 양도세나 상속세 부문에서 비과세 혜택, 상속주택 공제 혜택이 있는 부동산은 굳이 비용을 들여서 공동명의로 바꿀 필요가 없다.