[새내기 김수연 기자의 좌충우돌 부동산]감정가보다 싸다고 덥석 물었다간 낭패

서울동부지법 경매 현장

7일 서울 광진구 자양동 서울동부지방법원 7호 법정 앞에서 김수연 기자가 강은현 H경매연구소 대표와 당일 나온 경매 물건을 확인하고 있다. 강 대표는 “큰 손해를 피하려면 현장을 직접 다녀보고 권리분석도 해야 한다”고 조언했다. 장승윤 기자 tomato99@donga.com

《 7일 오전 9시 50분 서울 광진구 자양동 서울동부지방법원 앞. ‘과외 선생님’인 EH경매연구소의 강은현 대표를 만났습니다. 강 대표는 “오늘 경매가 2013년 부동산 시장 분위기를 가늠하는 바로미터가 될 수 있을 것”이라고 하더군요. 입구에서부터 선생님의 코치를 받았는데…. 》

오전 10시 경매 시작을 앞두고 이리저리 자리를 둘러봤지만 벌써 앉을 자리가 없습니다. 까치발을 한 채 법정 맨 앞쪽에 놓인 입찰함을 구경하는 사람도 보이네요. 강 대표가 “확실히 올해 첫 경매라서 그런지 열기가 대단하다”며 혀를 내두릅니다.

지난번에 감정평가액보다 30%나 낮은 가격에 낙찰받은 분을 보고 무작정 부러워했습니다. 그런데 강 대표가 주의를 주네요. 실제 거래되는 시세는 감정평가액보다 낮기가 쉽기 때문에 정말 싼지 잘 봐야 한다고요. 감정평가액이 2억5000만 원인데 2억 원에 낙찰받을 수 있을 것 같다고 판단해 ‘이거다!’ 하고 덤비면 안 된답니다. 표면상으로는 5000만 원 이득인 셈이지만, 실거래가는 2억 원 아래로 내려갈 수도 있거든요.

강 대표는 “그래서 경매에 나서기 전에 반드시 현장을 직접 다녀봐야 한다”고 하네요. 인근에 상권은 잘 갖춰져 있는지, 주변 공인중개사사무소에서는 실거래가를 어느 정도로 파악하고 있는지 등을 알아보라는 말입니다. 경매도 부지런한 사람이 잘할 수 있겠네요.

가장 궁금했던 건 ‘권리분석’입니다. 권리분석을 잘못하면 큰 손해를 본다는데, 경매 초보자로선 단번에 이해하기 어려운 말. 조금 더 설명해 달라고 했더니 선택한 물건에 법적으로 어떤 권리들이 존재하는지 알아내는 거라고 합니다. 특히 ‘말소기준권리’를 확인하라고 하네요.

말소기준권리는 권리분석을 위한 기준이 되는 권리입니다. 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 가운데 가장 등기일이 빠른 권리가 말소기준권리인데 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안게 되고, 뒤에 오는 권리는 소멸됩니다. 이보다 앞선 선순위 등기(소유권이전청구권가등기, 가처분, 환매권, 지상권, 지역권, 임차권, 전세권 등)는 낙찰자가 인수해야 하고요.

이 두 가지만 주의하면 위험하지 않다는데 왜 경매로 돈을 잃는 사람이 생길까요? 강 대표는 ‘세상은 정직하다’라는 명제를 명심하라네요. 무조건 싼 물건에 정신이 팔리면 이 간단한 두 가지도 확인하지 않고 응찰하게 됩니다. 공짜는 없죠. 물건이 싸다면 왜 싼지, 혹시 손해 볼 구석은 없는지 꼼꼼하게 살펴야 합니다.

이날 경매 결과를 두고 강 대표는 “교과서 같은 상황”이라고 하더군요. 서울 송파구 문정동 ‘문정래미안’ 108m²에는 12명이나 몰려 감정가의 81.2%에 낙찰됐습니다. 싸게 부동산을 살 수 있는 경매의 장점이 사라진 것이죠. 반면 중대형인 문정동 ‘올림픽훼밀리타운’ 224m²를 감정가 대비 65.7%로 싸게 단독 입찰한 분도 있었습니다. 강 대표는 “응찰자가 많으면 낙찰가가 올라가기 십상”이라면서 “새해에도 중대형 구입에 대한 실수요자들의 부담은 계속될 것”이라고 전망했습니다.

김수연기자 sykim@donga.com